Basculer de la location nue à meublée (et inversement) dans les règles

Il se peut que pour des raisons fiscales ou pour d’autres raisons personnelles vous décidiez de vouloir changer de mode de location. Il est effectivement possible de basculer d’un mode de location à l’autre à condition de bien respecter certaines règles. Nous vous proposons un petit récapitulatif de la règlementation applicable pour le basculement en location meublée ou nue.

Passer de la location nue au meublée : Explications

Vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement loué nu et vous souhaiteriez le passer en meublé ? Pas de problèmes, c’est tout à fait possible. Bien que cela soit une procédure relativement simple, cela s’accompagne toutefois de quelques changements d’ordre fiscal. En effet, les revenus issus de la location meublée devront désormais être déclaré dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers comme pour la location nue. Le loueur en meublé pourra bénéficier du régime micro BIC ou du réel, ce dernier étant souvent plus intéressant.

Le changement du nu au meublé peut s’effectuer deux manières :

1 – En cours de bail

Cette option est en général utilisée lorsqu’un investisseur acquiert un bien déjà occupé et qu’il hérite du bail déjà mis en place avec le vendeur (lorsqu’il y a changement de propriétaire le bail n’est pas automatiquement résilié et se poursuit donc dans les mêmes conditions).

Le propriétaire peut alors proposer au locataire en place de passer à une location meublée. Il faut savoir que les nouveaux termes du contrat ne sont pas forcément en faveur du locataire. Effectivement, celui-ci se verra réduire la durée de son bail (de 3 à 1 an), augmenter son dépôt de garantie (de 1 à 2 mois), devoir réceptionner des meubles qu’il a sûrement déjà voire même éventuellement se faire augmenter son loyer. Si par chance, le locataire accepte, il conviendrait de résilier l’ancien bail et d’en re-signer un nouveau dans lequel sera intégré notamment l’inventaire des meubles obligatoires ainsi que l’état des lieux d’entrée et de sortie. Dans le cas contraire, si le locataire refuse, le bailleur sera obligé d’attendre le départ volontaire du locataire.

2- Entre deux locataires

La deuxième manière et aussi la plus simple, consiste à passer de la location nue à meublée lors du départ d’un locataire. Dans ce cas-là, il suffira simplement de meubler le logement et de signer un bail de location meublée avec le nouveau locataire.

De plus en plus de propriétaire/bailleur se tourne vers la location meublée. Souvent considéré comme plus rentable, ce mode de location offre de nombreux avantages. Tout d’abord d’un point de vue fiscal notamment grâce à la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier sur ses revenus locatifs BIC mais aussi du fait d’une réelle demande de marché. Certaines villes observent une forte demande de logements meublées en petite surface ou en colocation, particulièrement émanant d’une population étudiante ou de jeunes actifs qui ne sont pas encore stables géographiquement et par conséquent en recherche d’une mobilité facile. Cette mobilité implique aussi des changements de locataires plus fréquents et un risque de vacance locative un peu plus élevé que la location nue.

A quoi faire attention ? En cas de déclaration de déficit foncier dans les 3 années précédant le changement, l’Administration Fiscale est en droit de réintégrer ce déficit à vos recettes afin de les imposer ou de demander le remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit.

Passer du meublé au nu : Explications

Vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement loué meublé et vous souhaiteriez le passer en nu ? Comme pour le passage en meublé, c’est tout à fait possible à condition encore une fois de bien respecter certaines règles.

Comme dans le cas inverse, le propriétaire/bailleur ne peut pas demander au locataire en place de partir. Le propriétaire/bailleur devra soit négocier avec le locataire afin de résigner un bail ou dans le cas échéant simplement attendre le départ volontaire du locataire.

La location nue se déclare dans la catégorie des revenus fonciers, dans lequel vous pourrez opter pour le régime micro foncier (si achat autre qu’en indivision) ou réel.

Le régime des revenus fonciers est généralement moins favorable pour un non-résident car il n’autorise pas l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. Il permet seulement de déduire des revenus générés, les charges d’exploitation, certains travaux ainsi que les intérêts d’emprunt.

Avec la nouvelle loi de finance 2021 réduisant les frontières entre les statuts LMNP et LMP, certains investisseurs vont devoir arbitrer, au delà du contexte fiscal, la gestion de certains actifs.

Il pourra être ainsi judicieux, afin de changer de statut ou de bénéficier  notamment du régime des plus values des particuliers de passer du régime LMP a LMNP d’où l’importance de bien maitriser les règles ici exposées.

Les règles de la gestion locative pouvant paraitre, pour certains d’entre vous, nébuleuses voire évoluer, nous nous tenons naturellement disponible pour vous aider à comprendre et appliquer ces règles et d’en connaitre toutes les subtilités.

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Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.