Investir, capitaliser, préparer vos revenus de demain : une préocupation au centre de la réflexion de nombreux non-résidents.
Historiquement, et davantage encore avec la conjoncture actuelle, l’investissement immobilier en France reste le placement préféré des Français et des investisseurs du monde entier, à la fois pour se constituer un solide héritage, protéger sa famille mais aussi pour percevoir des revenus supplémentaires.
Il existe bien des manières d’acheter un bien immobilier : l’investissement en Nue-Propriété via un bailleur institutionnel ou privé offre de multiples avantages. Il n’est pas étonnant qu’il soit de plus en plus connu !
Article mis à jour le 01 avril 2022
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Le principe général
Le principe est simple, et s’apparente à celui du viager sans rente avec, en prime, une durée contractualisée. En effet, l’achat en Nue-Propriété ou en démembrement consiste à diviser temporairement la pleine propriété d’un bien.
Ce démembrement temporaire de la propriété est inscrit au code civil et se fait en plusieurs étapes.
Il s’agit, pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la Nue-Propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un usufruitier-bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.
L’investisseur redevient plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.
Ainsi, pendant une durée de 15 à 20 ans, l’usufruitier-bailleur institutionnel sera en charge de louer le bien mais aussi de percevoir les revenus locatifs (que vous aurez touché sous forme de décote à l’achat).
Au terme de la période de démembrement, l’investisseur se voit recouvrir la pleine propriété du bien, de manière totalement gratuite. Il peut alors jouir pleinement de son bien : l’habiter, empocher les revenus de la location ou le revendre.
Retrouvez tous les avantages de l’achat en Nue-Propriété dans notre article: Achat en nue propriété : quels sont les avantages ?
Rentabilité & fiscalité
Le bien est localisé à des adresses où s’exerce une forte pression foncière ce qui est un gage de valorisation du bien et de rendement à terme. Grâce à une double mécanique de valorisation, l’investisseur est gagnant à l’achat (décote d’environ 40% du prix marché selon les projets/ des frais de notaire moins élévés), à l’exploitation, mais aussi à la revente.
En effet, lors de la revente du bien en fin de démembrement, la plus-value se calcule à partir du prix d’achat en pleine propriété.
L’investisseur, par ailleurs, conserve tous les avantages d’exonération liés à la plus-value.
Concrètement, votre impôt sur la plus-value sera donc très inférieur à celui d’un achat traditionnel, particulièrement optimisé voire gommé.
Il est intéressant de noter que l’entretien du logement pendant toute la durée du démembrement revient à l’usufruitier, ce qui représente une garantie de sérénité surtout pour les non-résidents.
Le bien est remis en parfait état d’habitabilité par le bailleur institutionnel à la fin de la période de démembrement.
Du point de vue juridique, l’investissement en Nue-Propriété ne représente pas une « niche fiscale » et ne crée aucune imposition supplémentaire. En effet, durant la durée du démembrement, le bien ne rentre pas dans le patrimoine de son nu-propriétaire, il n’est donc pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et n’est pas non plus sujet aux impôts locaux. Enfin, ne générant aucun revenu pour l’investisseur, l’impôt sur les revenus fonciers ne s’applique pas.
Cas particulier d’un usufruitier privé occupant son bien
Le démembrement de propriété peut également intervenir dans un cadre privé avec l’adossement d’un contrat d’assurance. En effet, il est aujourd’hui possible d’investir en Nue-Propriété sur de l’immobilier existant auprès d’un usufruitier bailleur privé.
Le principe est le même sauf à préciser :
– qu’un contrat d’assurance sur la vie viendra assurer le versement d’une rente mensuelle, selon la situation constatée, et que la durée de démembrement pourra être réduite.
– que le nu-propriétaire sera responsable des charges de l’article 606 du code civil sur, uniquement, « le clos et couvert ».
Un ravalement de façade serait par exemple considéré comme un « nettoyage » soit non prise en charge par l’investisseur.
Dans le cas où l’usufruitier venait à décéder, le nu propriétaire récupérerait la pleine propriété du bien plus tôt, et aurait à verser aux héritiers un complément de prix visant à restituer les loyers trop perçus sous déduction d’un abattement.
Dans le cas où l’usufruitier serait toujours en vie en fin de démembrement, il pourrait alors choisir de bénéficier d’un droit d’occupation jusqu’à la fin de ses jours en contrepartie du versement d’une rente mensuelle au nu propriétaire devenu plein propriétaire.
Il pourrait également choisir de vivre ailleurs et dans ce cas, le plein propriétaire deviendrait totalement libre de vendre, de louer ou d’occuper son bien.
Ainsi, vous réalisez un investissement éthique en permettant à des personnes âgées de vivre plus sereinement leurs dernières années.
L’achat en Nue-Propriété permet donc de se constituer un patrimoine tangible sur le long terme, parfait pour préparer des revenus futurs ou générer un héritage solide à vos enfants tout en faisant fructifier votre épargne voire optimiser, via le levier du crédit, la fiscalité de l’ensemble de vos revenus fonciers
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