La fiscalité des revenus locatifs des non-résidents

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« Investir dans la pierre, ok. Qu’en est-il des impôts ? » Une des questions qui revient en force quand on s’intéresse à investir dans l’immobilier français. S’ajoutent les notions de défiscalisation report d’impôts, etc…
Ces points, pouvant paraître nébuleux au premier abord voire faire peur, nécessitent une sérieuse analyse pour bien maîtriser les règles en vigueur et se diriger vers les produits/la fiscalité à meilleur valeur ajoutée.


Article publié le 25 Juin 2019

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Cet article n’a pas pour but de répondre à toutes les spécificités fiscales possibles, chaque détention immobilière, qu’elle se fasse par le biais d une personne physique ou morale à ses spécificités. Pour autant, certains points expliqués ici vous permettront de mieux comprendre le système fiscal français et de l’appréhender.

Quelle fiscalité applicable ?

Dans le contexte international où le détenteur du bien immobilier est dans un pays différent du bien, la première question à se poser est : Quel pays va taxer mes revenus? Il convient alors d’étudier les conventions fiscales internationales entre la France et votre pays de résidence et plus particulièrement l’article 6 de ces dernières.

Sans tirer de conclusions hâtives, pour plusieurs pays de la zone Asie, c’est l’état du lieu de situation de l’immeuble qui va taxer les revenus de ce dernier (loyers, plus-values, impôt sur la patrimoine, droit de mutation à titre gratuit ou onéreux, etc.). Il peut subsister une imposition spécifique en local ou des règles à respecter comme c’est le cas pour les Etats-Unis ou le Japon par exemple.
Dans la majorité des situations,  dans le cadre d’un investissement en France,  c’est donc l’état français qui taxera mes revenus locatifs.

Attachons-nous dans cet article plus particulièrement à la fiscalité des personnes physiques sur:

  • les revenus locatifs
  • les plus-values immobilières

La fiscalité des revenus locatifs

Peut-être avez-vous entendu parler des politiques de défiscalisation comme la loi Pinel, Malraux, ou la nouvelle loi Denormandie qui, par exemple, offrent à l’investisseur des réductions d’impôt en réduisant, selon le dispositif,  le montant global taxable. Sachez que les non-résidents ne sont pas éligibles à ces dispositif, ne payant généralement pas leur impôts en France.
Pour autant il existe, pour nous les « expatriés »,  bien d’autres façons d’obtenir une fiscalité intéressante voire, dans certains cas, d’évincer cette dernière.

Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu pour les locations nues et soumises au régime du BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) pour les locations meublées.
Pour les non-résidents percevant leurs revenus hors de France le montant d’imposition minimum est de 20% pour tous revenus inférieurs à 27’519 € (voir notre article Non-résidents: Les mesures de la loi de finances 2019 qui vous concernent auquel viendront  s’ajouter les charges sociales à hauteur de 17.2% ( Voir notre article CSG / CRDS : la fiscalité des revenus fonciers des non-résidents concernée).

Ce n’est pas rien me direz-vous? Attendez de lire la suite.

Suivant que vous louerez votre logement « nu » ou meublé ( Voir notre article : Location meublée : Quelles sont les règles à respecter ?  ), différentes règles s’appliqueront.

Les locations meublées représentent un atout indéniable. Les amortissements mobiliers et immobiliers sont imputables sur le bénéfice d’exploitation, tout comme les charges de propriété qui se trouvent déduites des revenus locatifs.

En louant un bien meublé, vous augmentez votre rentabilité, et optimisez votre fiscalité en créant des charges déductibles additionnelles qui peuvent vous aider à la création d’un déficit fiscal. Vous pourrez ainsi éviter ainsi l’imposition sur vos revenus fonciers (Sujet à une durée & conditions spécifiques).

Les investissements en Nue-propriété ne générant pas de revenus locatifs seront eux aussi un excellent rempart contre toute fiscalité de vos revenus.

La fiscalité de vos plus-values immobilières

La loi fiscale 2015 est venue abaisser le taux d’imposition à 19% auquel s’ajoutent 17.2% de charges sociales et une éventuelle surtaxe pour les plus-values > 50’000 € via un barème progressif de 2 à 6%.

Des abattements sont applicables pour permettre une exonération totale au bout de 22 ans et 30 ans respectivement.

Il est important de noter que cet impôt sur la plus-value permet avant tout de réguler notre marché immobilier. Pour autant, il est tout de même possible de profiter d’une valorisation de son bien sans fiscalité additionnelle.

En effet le législateur nous permet, pour le calcul de la plus-value de tout bien immobilier détenu depuis plus de 5 ans, de majorer son prix d’achat d’un minimum de 22.5%. Ainsi un bien acheté 100 en N sera automatiquement déclaré à 122.5 dans le calcul de sa valorisation à partir de N+5.

En sus, passé ce délais de 5 ans de détention, vous bénéficierez d’abattements additionnels à la fois sur l’impôt des plus values ET sur les prélèvement sociaux.

La logique est ainsi faite : plus la détention de votre bien est longue, moins la fiscalité sur sa prise de valeur sera importante.

Il existe également  des situations où les exonérations sont automatiques, si:

  • la vente concerne un bien inférieur à 15’000 €
  • (cas beaucoup plus intéressant pour les non-résidents) le profit de la revente d’un bien sert à l’achat d une résidence principale
    (Conditions: ne pas avoir été propriétaire de son logement principal pendant une période de 4 ans et acheter sa résidence principale dans les 2 ans suivant la revente).

 

Spécificité pour les non-résidents

Vous serez automatiquement exonéré si la revente de votre bien regroupe les critères ci-dessous :

La Loi des finances 2019 est venue rajouter un cas d’exonération de la plus-value en cas de vente de votrerésidence principale siles critères ci-dessoussont réunis:

  • l’immeuble cédé constitue la résidence principale du contribuable à la date   du transfert de son domicile fiscal,
  • la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle du départ hors de France,
  • Aucune mise en location, ni mise à disposition gratuite pendant ce délai.

Attention, cette exonération ne s’applique pas à tous les non-résidents mais uniquement aux personnes ayant transféré leur domicile fiscal dans un État de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt ce qui n’est pas le cas de Hong-Kong par exemple.

La fiscalité est un sujet qui va de pair avec la constitution de son patrimoine immobilier. Il est important de connaitre et de suivre la législation pour permettre une meilleure rentabilité tant au niveau de l’exploitation que de la revente de son bien.
L’équipe PATRIMOLINK et son réseau de partenaires est là pour vous assister et maximiser la profitabilité de vos placements immobiliers.

 

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Contenu regroupé à titre informatif  ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.

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