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Investissement immobilier non-résident : tout ce qu’il faut savoir pour se faire financer

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Article publié le 27 Septembre 2021

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Depuis 2019, les taux d’intérêts des crédits immobiliers, toutes durées confondues, ont atteint un niveau historiquement bas. Le taux moyen des nouveaux crédits est tombé à un point jamais observé. Ce contexte extrêmement favorable du prêt immobilier rend les projets d’investissements très attractifs, y compris pour les non-résidents. Les banques françaises ont la spécificité d’offrir des taux bas et fixes, ce qui, dans un contexte inflationniste, fait de l’emprunt un des principaux accélérateurs de richesse.

Emprunter en résidant à l’étranger peut parfois effrayer. C’est pourtant tout à fait possible de se faire financer dans de bonnes conditions, lorsque l’on est bien accompagné (par son banquier ou par un courtier). Un nombre limité d’établissements français acceptent les profils non-résidents avec des modalités qu’il est nécessaire de bien maîtriser.

Dès lors, à quoi s’attendre lorsqu’on monte un dossier d’emprunt en tant qu’expatrié ? Comment bien se préparer pour présenter un profil attractif et augmenter ses chances de se faire financer ? Patrimolink vous propose un aperçu des conditions actuelles de financement des non-résidents.


Pourquoi faut-il se faire accompagner quand on emprunte en tant que non-résident ?

Lorsque l’on se lance dans un projet immobilier, l’obtention du financement constitue une étape charnière. Un prêt immobilier ouvre la voie à la constitution d’un patrimoine, la concrétisation d’un plan de retraite ou de retour en France. Solliciter un emprunt à distance n’est pas un acte anodin, les banques françaises n’étant pas toujours habituées à traiter avec l’étranger. Il convient donc de se lancer en connaissance de cause.

Sur une soixantaine d’acteurs présents sur le marché français, une dizaine acceptent les dossiers non-résidents. Les critères de sélection de projets immobiliers varient selon les établissements et les profils des investisseurs. Ils évoluent en permanence, avec des effets de saisonnalité. En cette fin de septembre, les banques françaises sont d’ailleurs sur le point de publier leurs Corpus pour 2022. C’est un ensemble de règles prudentielles de fonctionnement, actualisées au regard du contexte de 2021.

C’est pourquoi la qualité de l’accompagnement est fondamentale, surtout pour les expatriés. Se lancer seul dans l’obtention d’un crédit immobilier en tant que non-résident peut se révéler difficile. Alors qu’un investisseur soutenu par son établissement et un conseiller familiarisé avec l’expatriation, voire un courtier spécialisé, aura beaucoup plus de chance de voir son crédit aboutir.

 

Comment ont évolué les conditions de crédit ?

N’ayons pas peur de le répéter : les conditions de crédit actuelles sont exceptionnelles. Depuis 2015, les taux n’ont pas dépassé 2%. Pour mémoire, au début des années 90, le taux moyen dépassait les 9% !

Comment cela est-il possible ? Au sein de la zone Euro, les taux sont fortement influencés par les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne. Ce sont les taux auxquels les banques empruntent elles-mêmes leurs ressources. Lorsque les taux directeurs baissent, les taux d’emprunt suivent le plus souvent, ce qui a été le cas ces dernières années.

A quoi s’attendre à moyen terme dans un contexte de pandémie ? Les dernières interventions de Christine Lagarde, Présidente de la BCE, vont dans le sens d’un accompagnement de la reprise économique post-Covid, avec un maintien de taux directeurs bas. Même si les taux remontent légèrement cette rentrée, les indicateurs sont et resteront donc au vert !

Cette baisse des taux n’a pas été sans conséquence pour les non-résidents. En 2019, la BPCE a pris la décision de dissoudre le Crédit Foncier, le spécialiste du crédit immobilier, car plus assez compétitif. Les encours du Crédit Foncier ont été intégrés à la Caisse d’Epargne et à la Banque Populaire. Avec environ 40 % de parts de marché, cette institution était réputée pour octroyer des financements souples et adaptés à des profils de particuliers expatriés. Depuis la disparition de ce spécialiste, seules les banques « classiques » sont dans la mesure d’accorder des prêts immobiliers.

En 2020, malgré la crise sanitaire et le confinement, les demandes de crédit immobilier sont restées identiques à celles de l’année précédente. Le marché de l’immobilier demeure extrêmement dynamique. Les établissements de crédit ont accordé plus de 192,4 milliards d’euros en 2020, après 193,0 milliards d’euros en 2019, soit plus de 20 milliards au-dessus de leur moyenne de moyen terme (2016-2020), avec une durée moyenne de 19 ans et 1 mois.

 

Comment une banque va évaluer un dossier de prêt non-résident ?

La hausse des risques économiques liée à la crise sanitaire, telle que l’augmentation des licenciements ou des dépôts de bilan, a renforcé les exigences déjà accrues des organismes de prêt. Cela vaut pour tous les dossiers, résidents fiscaux français ou non.

Depuis décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), institution chargée d’exercer la surveillance du système financier, a durci les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Les objectifs principaux étaient de protéger les emprunteurs du surendettement, mais aussi de pousser les banques à renforcer leur solvabilité. Ainsi, depuis janvier 2020, celles-ci ont pour recommandation de limiter la durée des prêts à 25 ans, d’accroître leur vigilance sur l’apport des demandeurs et de ne plus prêter au-delà de 33 % d’endettement.

Face au dynamisme du marché immobilier et à la hausse de la demande d’emprunts, le HCSF a proposé des assouplissements en décembre 2020. Le taux maximum d’endettement passe de 33 à 35%. La durée maximale d’un emprunt reste de 25 ans, avec des possibilités d’extension à 27 (rappelons que pour un non-résident la durée maximale est souvent de 20 ans). Enfin, la marge de manœuvre des établissements financiers pour accepter des dossiers « hors normes » passe de 15 % à 20 %. Ces recommandations du HCSF vont devenir obligatoires au 1er janvier 2022. Les banques ne pourront plus y déroger, même pour un très bon profil d’emprunteur.

Le taux d’endettement devient le critère principal dans l’appréciation d’un dossier, et non plus le reste à vivre. Encore une fois, ces règles concernent aussi bien les résidents que les expatriés. Même si la « due-diligence » est plus importante, une banque va exiger les mêmes pièces et informations que pour un résident français. Pour évaluer la capacité d’endettement d’un non-résident, elle va calculer la proportion des charges récurrentes, notamment les loyers (si l’emprunteur n’est pas propriétaire de sa résidence principale), et autres traites, ainsi que l’ensemble des revenus fixes nets des emprunteurs (salaires, rentes).

Dans le détail, elle va comparer ses charges (loyer -si l’emprunteur n’est pas propriétaire de sa résidence principale-, mensualités de crédit en cours, et pensions qu’il verserait à un tiers) à ses revenus (salariaux, locatifs -à hauteur souvent de 70%-, et pensions perçues). Ce ratio ne doit pas dépasser le taux usuel de 33% (35% maximum).

 

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Parmi les charges, la part du loyer de votre résidence principale (si vous êtes locataire) est particulièrement examinée et sera donc bien prise en compte comme une mensualité. L’organisme de prêt considère en effet que l’emprunteur doit « avoir et conserver un toit » au-delà de sa stratégie d’investissement.

En cas de retour en France et bien sûr à revenus égaux, ce loyer ici pris comme une charge, vous dégagera une capacité d’endettement pour l’acquisition de votre éventuelle résidence principale.

Comme le montrent ces exemples, des profils avec des charges récurrentes importantes (frais de scolarité en école internationale, salaires d’aides à domicile, …), mais avec un loyer bas, seront paradoxalement favorisés.

N.B : Ce qui est pris en compte ou non dans le calcul du taux d’endettement peut et doit faire l’objet d’une négociation entre la banque et l’emprunteur. Selon les établissements bancaires, les « house allowance », qui peuvent aller jusqu’à gommer la charge de loyer, seront plus ou moins intégrées comme un revenu dans le calcul de la capacité d’endettement.

Autre point important, un organisme de crédit va principalement s’intéresser aux montants de vos revenus fixes. Tout ce qui relève des primes et des bonus, même importants, pourront être acceptés par certaines banques sous conditions. Elles imposeront un critère de régularité et d’ancienneté pour les inclure dans les calculs de solvabilité (perception depuis minimum 3 ans en général).

 

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Emprunter en étant expatrié comporte des atouts. Le taux de change entre votre pays de résidence et l’Euro peut être un avantage pour un emprunteur. La devise européenne est restée stable à un niveau permettant de montrer un pouvoir d’achat accru. C’est surtout vrai pour les pays les plus développés aux devises solides. De la même manière qu’un employeur international (grande multinationale) va rassurer une banque, vivre dans un pays stable économiquement et politiquement est un « plus » dans un dossier.

N.B. : selon que vous soyez expatrié en Europe ou ailleurs dans le monde, voire en couple mixte, votre dossier comporte des spécificités à comprendre avant de vous lancer.

Enfin, la qualité du projet immobilier est importante. Profil du vendeur, état du bien, localisation, prestations et rentabilité sont clés. A noter que les établissements de crédits pour certains ne financent pas la Nue-Propriété, quand bien même ce type d’investissement a démontré sa liquidité et sa sécurité en termes de garanties.

 

Quel est le meilleur partenaire pour emprunter ?

Comme le marché de l’immobilier est en plein essor, les établissements bancaires ont désormais le choix de leurs clients. La plupart ont épuisé leurs capacités d’octroyer du prêt depuis cet été. Pour prêter une banque doit avoir les ressources disponibles. Globalement, elle collecte de l’épargne, qu’elle redistribue ensuite. Pratiquer le suremploi de ces ressources, collecter 100 pour prêter 120 par exemple, est limité par les fonds propres de l’établissement et sa capacité à se refinancer sur les marchés.

Il faut rappeler qu’une banque fonctionne comme une entreprise dont l’objectif principal est de faire du bénéfice. Les taux fixes et bas, doublés d’un contexte inflationniste, font baisser les revenus des établissements sur ce type de services. Avec le contexte actuel, le crédit immobilier ne leur en rapporte que peu ou pas. Il y a en France un taux d’usure, un taux plafond qui tient compte de l’assurance et des intérêts, que la banque ne peut pas dépasser et qui restreint les possibilités de marge (surtout pour les « petits » emprunts, moins de 100 000 euros).

L’emprunt est donc principalement un produit d’appel pour attirer des nouveaux clients, les fidéliser et leur proposer d’autres produits financiers plus rémunérateurs comme des cartes de crédit, des placements sur des comptes d’épargne, des PEL, du Livret A, ou de l’assurance-vie. Les organismes de prêt sont intéressés par les non-résidents car ils représentent un potentiel intéressant, avant même leur retour. Les expatriés ont donc une carte à jouer auprès des banques. Mais encore faut-il les convaincre de votre volonté à vous engager dans une relation de long terme. Un gros salaire ou un apport important ne suffisent plus. La durée du prêt et le montant du collatéral sont les principaux leviers à activer pour qualifier un dossier et faciliter la discussion des conditions offertes.

 

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NB : Les banques privées offrent des conditions plus souples que les banques de détail pour des collatéraux plus importants. Néanmoins, il faut savoir que le placement du collatéral devra être 100% nanti. Autrement dit, il sera bloqué pendant toute ou partie de la durée du prêt.

Un très bon profil d’emprunteur ne devra donc pas s’étonner de se voir suggérer de prendre une carte bancaire ou une assurance chez une banque française pour voir son dossier étudié. Ce sont des conditions qui peuvent déplaire, mais qui sont devenues sine qua non. L’obtention d’un prêt est une négociation : si le demandeur souhaite concrétiser un projet immobilier dans les meilleures conditions, l’établissement cherche à garantir sa solvabilité.

C’est pourquoi, bien souvent, le meilleur des accompagnements sera celui de votre banque historique, pour peu qu’elle soit familiarisée avec la non-résidence. Rassurée par une collaboration de long terme, elle vous offrira la plupart du temps de meilleures conditions d’emprunt.

En l’absence de soutien par une banque historique, il est fortement recommandé de faire appel à un intermédiaire, tels que des courtiers spécialisés dans l’octroi de prêts auprès de non-résidents. Ils ont un réseau de partenaires bancaires étendu qui permet d’élargir les recherches et d’augmenter les chances de succès, mais également la qualité des conditions octroyées.

 

En conclusion, se faire financer en tant que non-résident, c’est possible et ce n’est pas beaucoup plus difficile que pour un résident ! L’élément clé est le choix du bon interlocuteur avant de se lancer depuis l’étranger. Au-delà de l’analyse préalable d’une situation financière et du montage du dossier, un partenaire ouvert au potentiel de l’expatriation sera indispensable pour obtenir les meilleures conditions. Nous sommes à votre écoute pour en discuter.

 

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