Non-résidents en LMNP/LMP: Ce qui change avec les lois de Finances 2020/2021

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Au fil des années et des différentes décisions de justice et changements réglementaires, les critères de distinction entre les Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) et Loueurs Meublés Professionnels (LMP) ont quelque peu évolué. L’arrêt du Conseil Constitutionnel du 08 février 2018 suivi de la Loi de finance 2020 et celle de 2021 sont les dernières décisions en date qui viennent apporter des modifications quant aux critères de distinction entre ces deux statuts.

Quels sont les changements et les points d’attention ?

On vous résume le tout ici.


Petit rappel : Qu’est-ce que les statuts LMNP/LMP ?

 

Les statuts LMNP et LMP sont des statuts fiscaux qui s’adressent aux particuliers louant leurs biens en meublé. Fiscalement, il s’agit d’une activité commerciale, qui relève au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à la différence de la location nue, qui relève de la catégorie des Revenus Fonciers (RF).

Les locations meublées représentent un atout indéniable. Les amortissements mobiliers et immobiliers sont imputables sur le bénéfice d’exploitation, tout comme les charges de propriété qui se trouvent déduites des revenus locatifs tout comme les frais de notaire (en année 1). Vous « gonflez«  ainsi votre poste de charges et amoindrissez voire évitez ainsi l’imposition sur vos revenus* pendant plusieurs années.* Sujet à une durée et des conditions spécifiques

 

 

LMNP / LMP : Critères de définition

 

Depuis la loi de finances 2020 précisé par celle de 2021, pour être loueur en meublé professionnel, il faut désormais réunir 2 conditions cumulatives (CGI art 155, IV).

1- Avoir des recettes annuelles (loyers bruts) supérieures à 23,000 euros TTC

2- Que ces recettes soient supérieures aux autres revenus nets d’activité et de remplacement soumis à l’IR (y compris pensions et retraites). Ces recettes doivent donc être la source de revenus essentielle du foyer fiscal. L’ensemble des revenus du foyer sont pris en compte dans ce calcul.

Certains d’entre vous ont en mémoire le regroupement de trois critères cumulatifs pour passer du statut LMNP au statut LMP. L’inscription au Registre des Commerces et Sociétés (RCS) ayant été abrogée en février 2018 (modification du BOFIP 2019, repris par la loi de finances 2020) ces critères ne sont désormais que de deux.

Dans le cas où l’une des conditions ne serait pas ou plus remplie, le loueur serait alors considéré en LMNP.

Concernant les non-résidents, ils sont donc de facto en LMP dès lors qu’ils réalisent plus de 23,000 euros car seuls les revenus du foyer fiscal imposés en France sont pris en compte (BOI BIC CHAMP 40 10 n°65).

À noter que le caractère professionnel ou non de la location s’apprécie annuellement au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations de ce foyer fiscal.

 

LMNP / LMP : Les 4 grandes différences

 

1- Déficit reportable

Que l’on parle du statut LMNP ou LMP, les loyers perçus seront, dans les deux cas, toujours imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il sera toujours possible d’amortir le bien et le mobilier ainsi que les travaux qui y sont effectués (sous le régime réel) et donc d’imputer cet amortissement* sur les revenus locatifs encaissés afin de réduire la base imposable. En revanche, les déficits de l’activité de la location meublée (charges réelles telles que frais de notaire, frais comptable, frais d’agence, etc…) sont traités différemment selon que l’on soit LMNP ou LMP.

En LMNP, les déficits comptables sont imputés sur les revenus issus de la location meublée seulement et peuvent être reportés sur une période de 10 ans maximum sur des revenus de même catégorie.

En LMP, les déficits de l’activité peuvent être imputés directement sur le revenu global de l’investisseur et sont reportables pendant une durée de 6 ans.

Attention les amortissements peuvent contribuer à créer du déficit (résultat comptable négatif), mais ne peuvent pas aider à créer un déficit reportable sur le revenu global.

Ils sont stockés dans une “tirelire” différente. Il y a 2 reports:

– le report sur la déclaration d’impôts personnelle,

– le report qui reste dans la déclaration fiscale.

La « tirelire » d’amortissement reportable, qui se cumule chaque année fait partie de la déclaration fiscale de l’activité de loueur et peut être utilisée sans limite de temps

2- Les cotisation sociales

Depuis la clarification apportée à la loi de finances 2021, nous savons désormais que tous les loueurs en statut LMP seront redevables des cotisations sociales.

En LMNP, l’impôt est majoré de prélèvement sociaux à hauteur de 17.2% à payer uniquement si l’assiette fiscale est positive.

Le LMNP n’est pas assujetti aux cotisations sociales, sauf dans le cas où il existe des revenus issus de locations saisonnières supérieurs à 23, 000 euros. Il existe aussi une exception à cette règle dans le cas où cette activité de location saisonnière serait confiée à un professionnel de l’immobilier. Dans ce cas, on est exonéré.

Bon à savoir: Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein d’un pays de l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS. Ces revenus demeurent cependant soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5% (Source: www.impots.gouv.fr). 

En LMP des cotisations sociales sont dûes sous le régime social des indépendants. Elles sont d’environ 1,150€  si le résultat est déficitaire (durant les premières années d’exploitation) et de 46,55% de votre bénéfice avant paiement des cotisations.

 

Les cotisations sociales dépendent donc du résultat comptable et varient d’une année sur l’autre.

Si vous avez un résultat imposable avant cotisations négatif, ces cotisations seront aux alentours de 1150 Euros dans le cas du LMP. Ces 1,150 € sont déduits du résultat imposable.

Si vous avez un résultat positif, il faudra calculer les cotisations sociales sur un résultat intermédiaire (voir exemple plus haut).

NB: À ce jour, les modalités concernant l’affiliation à l’URSSAF ou au RSI et le paiement de ces cotisations sociales n’ont pas encore été dévoilé par les autorités compétentes cela reste donc à suivre de très près … 

3- Traitement de la plus value

En cas de cession, les propriétaires loueurs en meublés génèrent potentiellement des plus-values qui sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Revendre son bien en LMNP ou LMP n’implique pas les mêmes règles.

En LMNP c’est le régime des plus-values des particuliers décrit dans cet article qui s’applique.

En LMP, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles. Celui-ci détermine la plus-value d’un bien avec un mode de calcul qui prend en compte l’amortissement (ou la dépréciation) de l’actif. C’est-à-dire que, plus vous détenez un actif depuis longtemps, plus il a déjà été amorti et plus la plus-value sera haute.

En cas de cession du bien loué sous le régime LMP, l’amortissement non déduit fiscalement est ajouté à la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus ou moins-value de cession. Le montant de la plus-value relative à un bien amortissable est égal à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Ainsi, les amortissements viennent majorer le gain imposable.

 

La plus-value professionnelle diffère selon la nature ou de la durée de détention du bien. Il existe:

La plus-value court terme (actif détenu depuis moins de 2 ans et amortissement déduit) s’agrégeant au résultat BIC (impôt sur le revenu catégorie BIC + cotisations sociales),

La plus-value long terme (actif détenu depuis plus de  2 ans hors amortissement déduit) soumis à un taux proportionnel de 12,8% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

 

À noter qu’il existe un régime dérogatoire qui permet de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’imposition sous certaines conditions :

Exonération partielle : Lorsque le professionnel exerce depuis plus de 5 ans et perçoit des recettes locatives entre 90 000€ et 126 000€

Exonération totale : Lorsque le professionnel exerce depuis plus de 5 ans et perçoit des recettes locatives inférieures a 90 000€

5 ans d’activité professionnelle sont nécessaires, mais il peut avoir eu 2 ans d’activité non-professionnelle entre temps. Ce n’est pas du continu. Il faut, l’année où l’on vend, être professionnel et avoir eu plus de 5 ans d’activité professionnelle.

Attention donc pour tous ceux qui ont changé de statut en 2020, un délai de cinq ans est donc nécessaire pour bénéficier de cette exonération !

 

 

4 – IFI (Impôts sur la Fortune Immobilière)

RAPPEL: Un contribuable est redevable de l’IFI (=l’impôt sur le patrimoine) à partir du moment où il détient un patrimoine immobilier net dont la valeur dépasse 1.3 millions d’Euros.

Le statut LMP permet une exonération d’IFI dans certaines conditions.

Vos revenus doivent être positifs et entrer dans l’assiette taxable. Il est également nécessaire d’avoir une implication directe dans l’activité. C’est à dire que l’on ne peut pas avoir que des biens donnés en gestion à une agence. Si vous avez une activité professionnelle à temps plein par ailleurs, l’administration va considérer que la location n’est pas votre activité principale, même si cela reste votre source de revenus la plus importante.

Si votre implication est nulle, l’administration fiscale va estimer qu’il n’y a pas d’activité au sens professionnel du terme.

ATTENTION: Concernant les retraités, le montant des retraites n’est pas pris en compte dans le calcul.

 

La fiscalité est un sujet qui va de pair avec la constitution de votre patrimoine immobilier. Il est important de connaitre et de suivre la législation pour optimiser et permettre une meilleure rentabilité tant au niveau de l’exploitation que de la revente de son bien.

Pour vous non-résidents, retenez que, à ce jour, louer un bien meublé vous permettra dans la plupart des cas d’optimiser la fiscalité́ de vos revenus sur le long terme. Attention cependant à la nouveauté apportée par les lois de finance 2020 et 2021 qui viennent bousculer les frontières entre les statuts LMNP et LMP, ce qui peut avoir des conséquences importantes sur votre fiscalité.

Nous sommes disponibles pour échanger sur ces problématiques : [email protected]

 

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Comments 1

  1. Bonjour,
    Si je reprends votre exemple (Achat 100k il y a 15 ans et amorti a hauteur de 50K, avec cession a 200K), la plus value est de 150K.
    Par contre, si je suis en LMP depuis plus de 5 ans et CA Annuel inferieur a 90KEuros, je beneficie d’une exoneration totale . Quen est il alors en termes de plus value?
    Plus value 150k * x% impots = Y. Mais exoneration totale donc Y = 0 EUROS?
    L’exemple ne reprend malheureusement pas cette fin de scenario.
    Jespere que je vais bien trouver 0 🙂

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