Bon nombre d’investisseurs que nous rencontrons depuis que nous exerçons ce métier basent leur stratégie d’investissement et de rendement sur la location saisonnière. Sur le papier, le projet est séduisant et les chiffres font envie.
Dans la réalité, cela fait 12 ans que tout investissement étudié pour nos clients non-résidents via une gestion Airbnb est systématiquement complété par une analyse en location plus « traditionnelle », celle que nous retenons réellement pour fonder la décision d’achat.
Pourquoi ? Parce que d’année en année, les régulations se resserrent. Et non, la France ne change pas ses réglementations en permanence, mais sur ce sujet précis, la guerre est déclarée depuis bientôt 10 ans… et elle ne semble pas près de s’arrêter.
Cet article a pour but de vous donner les informations utiles sur ce type de location, souvent génératrice de revenus importants, mais désormais dans le viseur des gouvernements, des villes et même des copropriétés.
Définition de la location saisonnière (dite AIRBNB)
La location saisonnière est définie par l’article L.324-1-1 du Code du tourisme comme la location d’un meublé de tourisme, c’est-à-dire :
« Des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »
Pour qu’une location soit qualifiée de saisonnière (ou meublé de tourisme), elle doit réunir quatre conditions :
- Un logement meublé (décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier obligatoires).
- Un usage exclusif du locataire
Le locataire dispose seul du logement pendant la durée de sa location (ce qui distingue la location saisonnière de la chambre d’hôtes, où le propriétaire reste sur place et fournit des prestations). - Une clientèle de passage
Le locataire ne doit pas y élire domicile : il ne s’agit pas de sa résidence principale ni secondaire. C’est un séjour temporaire à finalité touristique, professionnelle ou de loisirs. - Une durée maximale
La durée de location à un même client ne peut excéder 90 jours consécutifs.
Location saisonnière vs résidence principale louée ponctuellement
Quand un particulier loue sa résidence principale (où il habite au moins 8 mois par an), il peut le faire dans la limite de 120 jours par an (90 jours dans certaines communes depuis la loi Le Meur de novembre 2024). Ce cas relève juridiquement aussi du meublé de tourisme.
Location saisonnière vs résidence secondaire
Un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur et qui est mis en location touristique est soumis à des règles plus strictes (changement d’usage dans les zones tendues, enregistrement, etc.) et n’est pas soumis au plafond des 120/90 jours.
Location saisonnière vs hôtellerie
Contrairement à un hôtel, le meublé de tourisme ne propose pas de services para-hôteliers réguliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, fourniture de linge, accueil). La présence de ces services peut faire basculer l’activité dans le régime fiscal et réglementaire de la para-hôtellerie.
Location saisonnière vs chambre d’hôtes
La chambre d’hôtes (article L.324-3 du Code du tourisme) implique l’accueil chez l’habitant, la fourniture du petit-déjeuner et la mise à disposition de chambres meublées chez une personne y ayant son domicile.
Le cadre légal des location airbnb et leur évolution
Pendant longtemps, la location saisonnière en France a pu apparaître comme une solution idéale pour de nombreux propriétaires expatriés. Un bien géré à distance, une plateforme qui centralise les réservations, des revenus présentés comme simples à générer et une impression de souplesse totale : sur le papier, le modèle semblait parfaitement adapté à une vie à l’étranger.
En pratique, le cadre a profondément évolué.
- Loi ALUR (24 mars 2014)
La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové a posé les premières bases du cadre actuel. Elle a introduit la règle des 120 jours maximum par an pour la location d’une résidence principale en meublé de tourisme, et a permis aux communes de plus de 200 000 habitants (ainsi que celles des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) d’instaurer une autorisation de changement d’usage pour transformer un local d’habitation en meublé touristique, souvent assortie d’une obligation de compensation (transformer une surface équivalente de bureau en logement).
- Loi pour une République numérique (7 octobre 2016)
Cette loi a instauré la possibilité pour les communes ayant mis en place le changement d’usage d’exiger une téléprocédure d’enregistrement des meublés de tourisme, avec attribution d’un numéro d’enregistrement obligatoire devant figurer sur les annonces en ligne.
- Loi ELAN (23 novembre 2018)
La loi portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a considérablement renforcé les sanctions :
- Amende civile jusqu’à 10 000 € pour le loueur ne respectant pas la limite des 120 jours ou l’obligation d’enregistrement.
- Amende jusqu’à 50 000 € par annonce pour les plateformes ne respectant pas leurs obligations (retrait des annonces dépassant 120 nuitées, transmission du décompte annuel des nuits aux communes).
- Amende jusqu’à 12 500 € par meublé non déclaré.
- Loi Climat et Résilience (22 août 2021)
Elle a permis aux communes en zone tendue d’imposer des obligations de rénovation énergétique aux meublés de tourisme et a renforcé les pouvoirs de contrôle des maires.
- Loi « anti-Airbnb » dite Loi Le Meur (19 novembre 2024)
Visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, la location meublée de tourisme fait l’objet d’un encadrement nettement plus strict. C’est la réforme la plus importante depuis 2014. Officiellement intitulée loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, elle prévoit notamment :
- Réduction de la limite de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par an sur décision des communes.
- Généralisation à toutes les communes de la possibilité d’instaurer un enregistrement obligatoire (auparavant réservé aux zones tendues).
- Alignement fiscal défavorable : abattement micro-BIC ramené à 50 % pour les meublés classés (contre 71 % auparavant) et à 30 % pour les non classés (contre 50 %), avec abaissement des plafonds.
- Obligation de DPE (classe E minimum dès 2025, D à terme) pour les nouveaux meublés en zone tendue.
- Possibilité pour les copropriétés d’interdire la location touristique par modification du règlement à la majorité des deux tiers.
- Abaissement à 15 000 € du seuil de l’amende pour absence d’enregistrement et création de nouvelles sanctions.
Pour un propriétaire non-résident, ces évolutions ne sont pas de simples ajustements. Elles modifient la façon même de détenir, de déclarer et d’exploiter un bien en France. En 2026, l’improvisation peut coûter très cher.
Le portail national d’enregistrement : une étape devenue incontournable
La première évolution majeure concerne l’enregistrement des meublés de tourisme. Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration via un téléservice national dédié. Le loueur devra également être en mesure de démontrer que le bien constitue bien sa résidence principale lorsqu’il s’agit de ce régime précis.
Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire qui souhaite louer un bien en courte durée devra passer par cette formalité avant de publier son annonce. Le numéro d’enregistrement devra ensuite figurer sur les plateformes de location, qu’il s’agisse d’Airbnb, Booking, Abritel ou d’un autre intermédiaire. Il ne s’agit donc plus d’une simple bonne pratique, mais d’une obligation juridique.
Les sanctions prévues par les textes sont particulièrement élevées. Parmi les risques principaux, nous retrouvons notamment :
- 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement ;
- 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro ;
- une amende de 1 500 € par annonce en cas de numéro absent sur la publication.
À cela s’ajoute la directive européenne DAC7, qui organise la remontée automatique d’informations par les plateformes vers les administrations fiscales. Le croisement avec les déclarations de revenus est donc beaucoup plus direct, et les contrôles peuvent porter sur plusieurs années.
En pratique, publier une annonce sans être en règle expose désormais à des conséquences financières importantes, parfois avant même d’avoir loué la moindre nuitée.
De 120 à 90 jours : les communes ont désormais davantage de marge
Jusqu’ici, la location de la résidence principale en courte durée était encadrée par un plafond national de 120 jours par an. Cette règle reste connue de nombreux propriétaires, mais elle n’est plus aussi stable qu’auparavant.
Depuis 2025, les communes peuvent réduire cette durée maximale à 90 jours par an. Elles peuvent aussi fixer un seuil intermédiaire entre 90 et 119 jours, par simple délibération du conseil municipal. La logique est claire : le pouvoir de régulation se déplace de plus en plus vers le niveau local.
Pour un propriétaire qui avait construit son modèle économique sur quatre mois de location par an, l’impact peut être immédiat. Trois mois de revenus au lieu de quatre représentent environ 25 % de chiffre d’affaires en moins, sans diminution des charges fixes. L’équation devient alors sensiblement moins favorable.
Mais ce sujet ne concerne en réalité qu’un cas précis : la résidence principale. Et c’est précisément là que les propriétaires expatriés rencontrent une difficulté supplémentaire.
Expatrié = résidence secondaire : et tout change
C’est un point que beaucoup de non-résidents découvrent trop tard. Pour l’administration fiscale, une résidence principale est le logement que l’on occupe au moins huit mois par an, sauf exceptions limitées. En pratique, lorsqu’un propriétaire vit durablement à l’étranger, son bien situé en France est très souvent traité comme une résidence secondaire.
Et les règles changent alors complètement.
Dans les grandes communes, la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose généralement une autorisation de changement d’usage. Service-Public cite notamment plusieurs grandes villes concernées, parmi lesquelles Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Lyon, Nice, etc.
Autrement dit, un expatrié qui pense simplement “mettre son appartement sur Airbnb” ne se trouve pas dans la même situation qu’un résident qui loue ponctuellement sa résidence principale. Le statut du bien, la commune, le règlement local et les règles de changement d’usage deviennent déterminants.
Pour un propriétaire non-résident, le risque n’est pas seulement administratif. C’est aussi un risque économique, car un projet de courte durée peut être bloqué avant même d’avoir commencé, ou devenir beaucoup moins rentable qu’anticipé.
Fiscalité : le micro-BIC n’offre plus les mêmes avantages
Sur le plan fiscal, la loi Le Meur a également resserré l’équilibre du marché. Pour les revenus locatifs perçus en 2025 et déclarés en 2026, le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est soumis à un plafond de 15 000 € et à un abattement de 30 %. Pour les meublés classés, le plafond est de 77 700 € et l’abattement de 50 %. Pour les revenus perçus en 2026 et déclarés en 2027, le plafond des meublés classés monte à 83 600 €, tandis que celui des meublés non classés reste à 15 000 €.
Cela change beaucoup de choses pour les investisseurs qui comptaient sur une fiscalité simple et très favorable. Un bien qui génère 30 000 € de revenus annuels peut, selon sa qualification, basculer beaucoup plus vite au régime réel, avec comptabilité, déclarations plus techniques et pilotage plus exigeant.
Il faut également intégrer un autre point devenu essentiel : les amortissements pratiqués en location meublée ont désormais un impact sur le calcul de la plus-value à la revente. En pratique, cela peut augmenter la base taxable au moment de céder le bien.
Pour un non-résident, cela signifie une chose très concrète : la fiscalité de la location saisonnière n’est plus seulement un sujet de rendement mensuel. C’est aussi un sujet de stratégie patrimoniale à moyen et long terme.
Copropriété : vos voisins ont désormais un vrai pouvoir de blocage
C’est sans doute l’un des changements les plus sensibles pour les expatriés. À partir de 2025, tout copropriétaire qui déclare en mairie une activité de meublé de tourisme doit en informer le syndic. De plus, les nouveaux règlements de copropriété doivent désormais préciser explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.
Dans les copropriétés déjà existantes, la modification du règlement pour interdire les meublés de tourisme peut être décidée à la majorité des deux tiers des voix, alors qu’auparavant l’unanimité était requise.
Cela change radicalement le rapport de force. Un propriétaire absent des assemblées générales, qui ne suit pas la vie de l’immeuble au quotidien, peut désormais voir son activité remise en cause par un vote collectif. Les motifs de crispation sont connus : bruit, rotation importante des occupants, difficultés de gestion des parties communes ou sentiment de perte de tranquillité.
Pour un non-résident, ce risque est particulièrement sous-estimé, car il ne dépend pas seulement de la loi. Il dépend aussi de l’évolution du climat au sein de la copropriété.
DPE : le compte à rebours s’accélère pour les logements les moins performants
Le dernier point est énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus autorisés à la location meublée de tourisme lorsque le bien est soumis à autorisation de changement d’usage. À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F. À partir du 1er janvier 2034, seuls les logements classés de A à D pourront être proposés à la location dans ce cadre.
Autrement dit, un bien ancien mal isolé ne peut plus être analysé uniquement sous l’angle de la localisation ou de la rentabilité brute. Le DPE devient un critère de faisabilité. Un studio ancien, un petit deux-pièces des années 1970 ou un logement énergivore en centre-ville peut désormais exiger des travaux avant toute exploitation sérieuse.
Les sanctions sont également réelles : le propriétaire qui louerait malgré les règles relatives au DPE s’expose à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 €, assortie d’une astreinte de 100 € par jour dans certaines hypothèses.
Pour un expatrié, cela complique encore davantage les choses. Réaliser des travaux à distance, comparer les devis, suivre un chantier et coordonner les intervenants sans être sur place constitue un projet à part entière.
Airbnb depuis l’étranger : un modèle devenu beaucoup plus complexe
La location saisonnière en France n’a pas disparu. En revanche, elle est devenue nettement plus encadrée, plus technique et plus exigeante qu’auparavant. Ce qui pouvait encore fonctionner relativement simplement il y a quelques années nécessite désormais une véritable maîtrise des règles administratives, fiscales, énergétiques et locales.
Pour un propriétaire expatrié, cette évolution change profondément la réalité du modèle Airbnb. Entre les nouvelles obligations d’enregistrement, les limitations imposées par certaines communes, les contraintes liées au changement d’usage, les règles de copropriété ou encore les exigences énergétiques, la location courte durée demande aujourd’hui un niveau de suivi et d’anticipation bien supérieur à celui que beaucoup imaginaient.
À cela s’ajoute une autre réalité : les règles continuent d’évoluer rapidement. Chaque année apporte son lot de nouvelles restrictions, de nouveaux contrôles et de nouvelles obligations, rendant la visibilité de long terme plus difficile pour les investisseurs non-résidents.
Une approche patrimoniale pensée pour le long terme
Dans ce contexte, un constat s’impose : pour un investisseur expatrié, la location longue durée classique demeure aujourd’hui l’option la plus stable, la plus lisible et la plus cohérente dans une logique patrimoniale.
Contrairement à la location saisonnière, elle ne dépend ni d’un plafond de jours, ni d’une autorisation de changement d’usage, ni des contraintes imposées par les plateformes ou des réglementations locales sur les meublés touristiques. Elle offre également une meilleure visibilité sur les revenus, une gestion plus prévisible et une approche plus sereine de l’investissement immobilier à distance.
C’est précisément cette vision que nous privilégions chez Patrimolink. Notre objectif n’a jamais été de promouvoir des stratégies opportunistes à court terme, mais d’accompagner les expatriés dans la construction d’un patrimoine immobilier solide, durable et adapté à leur situation de non-résident.
Pour autant, nous ne rejetons pas la location saisonnière par principe. Dans certaines zones très spécifiques, typiquement les stations de montagne, certaines destinations balnéaires ou des secteurs touristiques à forte attractivité, elle peut représenter une véritable cerise sur le gâteau, à condition d’être pleinement maîtrisée. Lorsque le cadre réglementaire local le permet et que l’opération est correctement structurée, elle vient compléter intelligemment une stratégie patrimoniale, sans en constituer le socle. Comme le montre cet article, encore faut-il vérifier en amont que la commune concernée n’impose pas d’enregistrement, de quota, ou que le règlement de copropriété autorise ce type d’exploitation.
De la recherche du bien au financement, de l’ameublement à la gestion locative, nous accompagnons nos clients avec une approche pensée pour le long terme, afin de sécuriser leur investissement et simplifier leur gestion depuis l’étranger.
Dans un environnement réglementaire qui évolue rapidement, être bien accompagné devient un véritable avantage. Chaque situation de non-résident étant différente, il est essentiel d’adopter une stratégie adaptée à votre profil, à votre fiscalité et à vos objectifs patrimoniaux de long terme.
📩 Si vous souhaitez échanger sur votre projet immobilier en France en tant qu’expatrié, notre équipe reste à votre disposition afin d’analyser votre situation et vous accompagner dans la structuration d’une stratégie adaptée.
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