Ces « frais de notaire » qui n’en sont pas !

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L’appellation « frais de notaire », très largement utilisée pour parler des frais d’acquisition, peut prêter à confusion quant à la nature de ces derniers.

Contrairement à une idée qui semble bien répandue, les frais d’acquisition réglés par l’acquéreur ne sont pas perçus par le notaire en intégralité et sont, en fait, majoritairement composés d’impôts perçus par l’état.

Notre article ci-dessous vous apporte une explication simple et limpide pour bien comprendre ce que sont les « frais de notaire » et comment et pourquoi ceux-ci font partie intégrante de votre projet immobilier.


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COMMENT CALCULER LE TOTAL DE MES FRAIS D’ACQUISITION ?

On entend aussi souvent parler de frais d’achat immobilier, ces derniers varient en fonction de nombreux critères, notamment le lieu géographique du bien acheté ou encore le type de prêt contracté. Ces frais sont à ajouter au prix d’achat de votre bien immobilier et sont rarement pris en charge par un potentiel prêt immobilier. A retenir que l’essentiel des « frais de notaire » sont proportionnels au prix d’acquisition.

De manière générale on estime l’ensemble des frais d’acquisition à environ 2 à 3% du prix du bien immobilier pour un l’achat d’un bien neuf et 7 à 8% pour un bien ancien.

Nous verrons plus bas que c’est en réalité la fiscalité que compose ces frais d’acquisition qui fait toute la différence entre le montant appliqué à un bien neuf ou ancien.

Lire aussi notre article sur: La nue – propriété, quezaco?

COMMENT SE COMPOSENT MES FRAIS D’ACQUISITION ?

“Le montant des sommes reversées à l’Etat peut atteindre 4/5e de ce qui est payé par l’acheteur”, indique la Chambre des notaires de Paris.

En effet, dans ces frais d’acquisition, on décompte :

les droits de mutation, aussi appelés droit d’enregistrement, qui sont composés des impôts et taxes versés au Trésor public pour l’acquisition d’un bien. Ils reviennent selon les cas à l’état ou aux collectivités locales,

la rémunération du notaire (appelée émoluments),

– et enfin, les débours et frais annexes.

Eclaircissons point par point à quoi correspondent ces composants.

1) Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les DMTO s’organisent autour de trois pôles que sont :  la publicité foncière, la sécurité immobilière et la TVA.

 La publicité foncière :

Le système de la publicité foncière (jusqu’à 2012 appelé « conservation des hypothèques »)  en France est ce sur quoi repose notre sécurité de la propriété immobilière en France.

De fait, l’office notarial par lequel la vente est passée se charge d’enregistrer votre titre de propriété au service de publicité foncière en fonction de la situation géographique de votre bien.

En suivant, vous recevrez la copie d’acte qui constituera votre titre de propriété et sur lequel figurera tous les cachets en vigueurs de l’administration fiscale (en moyenne 6 mois après la signature des actes authentiques).

Deux types de fiches sont réalisées et tenues à jour :

– les fiches personnelles (sur les personnes et leurs transactions)

– les fiches réelles (sur les biens immobiliers, leurs différentes mutations et inscriptions).

Notre système inspire d’ailleurs de nombreux pays pour la sécurité qu’apporte ce dernier. En effet l’acquéreur peut par exemple s’assurer avant d’acheter que le vendeur est bien le propriétaire de son bien, ce qui n’est pas encore possible dans tous les pays du monde ! D’autres systèmes juridiques imposent à l’acheteur de disposer d’une assurance spécifique pour le protéger contre ce risque. Vérifier une éventuelle hypothèque sur le bien est aussi tout à fait possible et même conseillée au préalable de l’achat.

La France continue sa réflexion sur l’amélioration de ce système et travaille à la mise en place de la numérisation conjointement avec les services du notariat. Ainsi, les délais de quelques mois aujourd’hui observés se verront considérablement réduit et la sécurité juridique en serait davantage renforcée.

La sécurité immobilière

Cette contribution obligatoire est perçue par les départements et les communes et permet de rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques, anciennement dénommé le conservateur des hypothèques. On parle alors de la CSI (contribution de sécurité immobilière)

 La TVA sur les émoluments

La TVA sur rémunération du notaire s’élève à 20%. Celle-ci vient s’ajouter à ces émoluments dans le calcul des DMTO pour obtenir les frais d’acquisition dans leur ensemble. Cette dernière n’a rien à voir avec la TVA de 20%  que vous payer sur l’immobilier et qui fait déjà partie intégrante du prix d’achat.

2) Les émoluments du notaire

Dans la réalisation de votre achat immobilier, l’établissement d’un titre de propriété aussi appelé acte de vente sera indispensable. Certains actes doivent obligatoirement être établis en la forme notarié, c’est ce qu’on appel alors un acte authentique. Cet acte authentique, fera notamment mention de la situation juridique de l’immeuble et de sa nature.

Notons d’ailleurs que dans ce contexte exceptionnel de crise sanitaire les signatures d’acte par comparution à distance sont possibles selon le décret n° 2020-395 publié au Journal Officiel.

Pour ce travail, le notaire sera alors rémunéré d’une part des frais d’acquisition fixée par l’état. Ainsi, sa rémunération sera composée : d’un pourcentage sur le prix du bien, d’un pourcentage sur le montant du prêt éventuel et d’une rémunération sur le suivi des formalités à gérer en fonction du projet. Ces frais sont proportionnels à la valeur du bien acheté et sont identiques pour l’achat immobilier d’un bien neuf ou ancien. A noter que pour une acquisition dans le neuf, ils sont calculés sur la valeur TTC du bien.

Les émoluments que perçoivent les notaires devaient baisser de 1,9% environ pour les prestations effectuées à compter du 1er mai 2020. Le gouvernement Français nous a indiqué en mai dernier que le nouveau barème ne sera pas appliqué d’ici le 1er janvier 2021, en raison des circonstances exceptionnelles provoquées par l’épidémie de coronavirus et “de ses conséquences sur l’activité économique des notaires”.

 3) Les débours et frais

Pour le compte de son client acheteur, le notaire sera en charge de rémunérer les différents intervenants (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc…) dont le rôle est de produire les documents nécessaire à l’enregistrement (ou au changement) de propriété. Il facture alors à son client ce que l’on appels « les débourds »  qui lui  permettront à son tour  de régler les frais cités.

Il est à prendre en compte l’éventualité de certains frais engagés à la demande du client (comme des frais de déplacement par exemple) qui seront alors à la charge de ce dernier.

 

DES FRAIS DE NOTAIRE MOINS ÉLÉVES DANS LE NEUF

Rappelons tout d’abord ce que détermine l’appellation « neuf » à la vue des frais d’acquisition à appliquer.

Ici, seuls les logements en vente en l’Etat futur d’achèvement (VEFA), sont considérés être neufs. Un bien neuf (de moins de 5 ans) sera donc soumis aux frais d’acquisition de l’ancien. L’aspect neuf, rénové ou ancien d’un bien ne détermine pas son appellation. En effet, sera considéré dans le calcul des frais de notaire comme de l’immobilier ancien, tous logement ayant déjà connu un premier propriétaire, que ce bien n’est que quelques années ou même quelques mois.

Lire aussi notre article : L’investissement locatif: Les atouts incontestables du neuf!

Comme vous le verrez ci-dessous ce sont les impôts qui font varier de 5 points les frais d’acquisition d’un bien neuf d’un bien existant.

1) Immobilier ancien

Les DMTO appliqués à l’achat d’un logement ancien sont fixés au maximum à 5,81% du prix du bien. Ils sont encaissés par le Trésor public pour le compte :

-du département (de 3,80 à 4,50%)

-de la commune (1,20%)

-et de l’Etat qui prélève 2,37% des sommes perçues par les départements.

2)  Immobilier neuf : des DMTO réduits !

Dans le cas d’un investissement neuf, Les DMTO sont appliqués uniquement à la taxe de publicité foncière. Ils sont limités à 0,71% du prix de vente hors TVA. La TVA, elle, est de 20%

pour chaque produit immobilier (sans compter certaines spécificités non applicables aux non-résidents) et est déjà inclus dans le prix de vente de votre bien.

C’est pourquoi on parle de frais de notaire réduits pour l’achat d’un logement neuf.

3) Exemple chiffré

Exemple pour l’achat d’un T2 de 550 000 euros à Paris (75) dans un bâtiment de 40 appartements financé à l’aide d’un emprunt sans garantie hypothécaire :

Dans l’ancien :

 

Dans le neuf :

 

Les informations et résultats du tableau de frais sont donnés à titre indicatif et ne peuvent en aucun cas constituer un document à caractère contractuel. (source : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire)

Maintenant que cette notion n’a plus de secret pour vous, nous nous tenons à disposition pour l’accompagnement nécessaire à un projet d’acquisition dans le neuf ou l’ancien.

 

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