Qui dit immeuble, dit charges de copropriété. Un sujet pas toujours simple à comprendre, mais dont on sait qu’il peut avoir de lourdes implications financières. C’est en effet une question qui revient souvent parmi les investisseurs que nous accompagnons et nous nous devions de l’aborder ! Que recouvrent-elles ? Comment sont-elles calculées ? Sont-elles contestables ? Patrimolink vous donne quelques éléments pour mieux comprendre les charges de copropriété et leur répartition, afin d’investir en connaissance de cause.
Les charges de copro, qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit des dépenses engagées pour le bon fonctionnement de la copropriété, et notamment des parties communes. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires, selon des règles strictes établies dans le règlement de copropriété.
Les charges de copropriété se divisent en trois catégories : les charges courantes, les charges spéciales et les charges exceptionnelles.
Les charges courantes recouvrent toutes les dépenses de fonctionnement régulières, qui servent à entretenir et faire fonctionner les parties communes de l’immeuble pour tous les copropriétaires. Il s’agit notamment des frais :
– de gardiennage
– de nettoyage
– d’assurance de l’immeuble
– de syndic de copropriété
– de petits travaux de maintenance
– de chauffage et d’éclairage des parties communes.
Dans le cas d’un bien mis en location, certaines de ces charges sont au bénéfice du locataire. Elles peuvent donc lui être imputées, nous en parlons plus loin dans l’article.
Les charges spéciales sont des dépenses qui ne concernent que quelques copropriétaires, comme la réparation/le renouvellement de l’ascenseur. Nous en parlons plus loin. Le montant de ces dépenses courantes et spéciales est évalué dans un budget prévisionnel et voté en Assemblée Générale tous les ans.
Les charges exceptionnelles sont un peu différentes, dans la mesure où elles sont ponctuelles. Elles concernent les gros travaux d’amélioration ou de rénovation de l’immeuble à répartir entre tous les copropriétaires. On peut citer par exemple :
– un ravalement de façade
– une rénovation de la toiture
– un diagnostic ou une étude technique.
Le montant et le calendrier de paiement de ces charges sont généralement votés au cas par cas en Assemblée Générale, en plus du budget prévisionnel.
Comment sont calculées, réparties et payées les charges de copropriété (courantes et spéciales) ?
On calcule les charges courantes sur la base de 2 éléments :
– le budget de fonctionnement prévisionnel voté chaque année en Assemblée Générale
– les tantièmes, qui déterminent la quote-part de contribution de chaque propriétaire.
Les charges courantes seront donc réparties en fonction de la quote-part de partie commune de chaque lot. A noter que le fait de ne pas utiliser un équipement, par exemple un ascenseur, n’exonère pas du paiement des charges qui le concerne.
Pour les charges spéciales, c’est moins évident, car elles ne concernent pas tous les copropriétaires. Le syndic évalue le montant des frais de façon objective. Par exemple, en fonction de l’utilité pour le propriétaire. Dans le cas de l’ascenseur, considéré comme une charge commune spéciale, un cœfficient est appliqué en fonction de la hauteur d’étage pour faire la répartition.
Ainsi, un propriétaire du 5e étage payera plus que celui du 1er. Le RDC n’est en principe pas concerné, sauf s’il possède une cave, un parking ou un box desservi par l’ascenseur.
La quote-part permet également de déterminer le poids de vote de chaque propriétaire lors des Assemblées Générales.
Comment sont payées les charges de copropriété ?
Pour faire simple :
– les charges courantes et spéciales sont prévues dans le budget prévisionnel voté en Assemblée Générale chaque année. Elles sont acquittées via des provisions versées au syndic, avec une périodicité prévue dans le règlement (généralement tous les 3 mois).
– les charges exceptionnelles sont acquittées au cas par cas, selon ce qui est décidé en Assemblée Générale (date, montant). Le syndic peut parfois demander des avances de trésorerie pour certains travaux.
Quelles charges sont récupérables auprès du locataire ?
Certains des services concernés par les charges bénéficient au locataire et lui sont imputables : ce sont les charges locatives. Ce sont elles qui constituent le fameux “loyer + charges” qu’on voit sur les annonces de location.
La loi les encadre strictement. Elles sont calculées sur la base des tantièmes en propriété, et sont facturées par une provision ou par une somme forfaitaire. Elles font l’objet d’une régularisation annuelle.
On distingue 3 catégories de charges récupérables :
– Les services liés à l’usage du logement et de l’immeuble : comme le chauffage collectif et de l’électricité des parties communes
– Les frais d’entretien et des petites réparations sur les communs : par exemple le nettoyage et de petites réparations de l’ascenseur (changement des petites pièces, maintenance)
– Les taxes liées à la location : comme la taxe d’habitation ou la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères (TOM).
Toutes les autres dépenses ne sont pas récupérables par le propriétaire. Il s’agit principalement :
– des charges de travaux
– les dépenses de copropriété (assurance, syndic, nettoyage des canalisations des eaux usées)
– les impôts fonciers.
Le gardiennage est un cas particulier. Il est réparti entre le locataire et le propriétaire en fonction des tâches effectuées par le gardien. Le locataire en paiera 75% si le gardien est chargé de la sortie des poubelles et du nettoyage des parties communes, ou 40% s’il ne fait que l’un ou l’autre.
Le cas particulier du chauffage
Dans le cas des immeubles chauffés individuellement, le locataire souscrit un abonnement et paie directement sa consommation.
Dans le cas des immeubles chauffés collectivement, c’est plus compliqué. Depuis la loi relative à la transition énergétique de 2015, chaque logement doit recevoir une facture basée sur sa consommation individuelle de chauffage. La loi prévoit que 70% de la somme est considéré comme la part individuelle, et 30% comme la collective (déperdition dans les tuyaux, chauffage des parties communes). Ces 70% sont ensuite répartis entre les propriétaires en fonction des relevés de compteurs et de cœfficients pondérateurs (exposition notamment).
Le type de chauffage (gaz, électricité, fioul) et le type de chaudière sont donc à regarder de prêt pour éviter les mauvaises surprises. Quel que soit le mode de chauffage, investir dans des biens aux dernières normes énergétiques est donc une bonne idée pour maîtriser ses frais de copropriété.
Est-il possible de contester le montant de charges de copropriété ?
Il est possible de remettre en cause le montant de charges dues. Plusieurs cas de figure sont envisageables.
– Dans le cas où un copropriétaire estime que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart de ce qu’il estime correct, il lui est possible de recourir au juge pour être dédommagé.
– Dans le cas où il note que la quote-part d’un autre copropriétaire est minoré de plus d’un quart de ce qu’il estime correct.
Il faut également rassembler plusieurs conditions, notamment en termes de délais. La nouvelle répartition des charges, si elle a lieu, devra être votée en Assemblée Générale, à l’unanimité.
Les charges de copropriété sont un sujet à ne pas négliger quand on investit. Mal évaluées, elles peuvent venir endommager une rentabilité. Investir dans des biens de qualité, aux dernières normes, permet de sécuriser une stratégie d’investissement la plus rentable possible. Être bien conseillé pour décrypter les charges à venir est également important. N’hésitez pas à nous contacter pour vous faire accompagner.
Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.
