Même s’il n’est pas au cœur des débats de la présidentielle, l’immobilier occupe une place de choix dans de nombreuses mesures des candidats. Il faut regarder du côté du Congrès de la Fnaim, organisé fin novembre 2021, pour trouver des informations précises. Il a été l’occasion pour certains candidats, ou leurs représentants, de venir présenter leurs propositions en termes de construction, rénovation énergétique, ou encore d’encadrement des loyers et de fiscalité. Pour des investisseurs non-résidents, le débat peut sembler assez franco-français. Pourtant, de nombreuses propositions les concernent et il peut être intéressant de s’y pencher.
Sans vouloir procéder à un catalogue exhaustif de toutes les propositions, Patrimolink vous propose un point sur les principales promesses publiquement annoncées des principaux candidats en lice, qui pourraient avoir un impact sur l’investissement immobilier en France. Notre article s’appuie sur les déclarations publiques des candidats dans la presse, mais aussi les analyses de l’Institut Montaigne. L’ordre de présentation des mesures, ainsi que les explications fournies, sont à caractère informatif et ne reflètent pas une quelconque opinion politique.
Quels sont traditionnellement les effets des années électorales sur l’immobilier ?
Les années d’élections, a fortiori les présidentielles, sont des années d’accalmie pour l’immobilier. Le Crédit Foncier avait mené l’enquête en 2016 en compilant les chiffres de l’immobilier résidentiel ancien sur une période allant de 1971 à 2013, pour évaluer les effets des sept dernières élections présidentielles (1974, 1981, 1988, 1995, 2002, 2007 et 2012). Qu’a-t-on découvert ?
En moyenne, les transactions dans l’ancien baissent de 3,8% l’année de l’élection. L’année précédente, elles augmentent de 4,6% et l’année suivante, elles reprennent de 2,3%. L’année 2002 ressort cependant comme une exception.
Comment expliquer ces chiffres ? La perspective de changement de gouvernement génère parfois une certaine incertitude, qui provoque de l’attentisme. On note aussi souvent un repli des constructions avec une baisse de l’octroi de permis de construire. En l’occurrence cette élection a tendance à venir déjouer les constats habituels. Les octrois de permis ayant souffert de la crise sanitaire, le contexte d’offre et de demande déjà affecté rend la tension immobilière toujours très forte.
Le sujet le plus évoqué : la rénovation thermique et son calendrier
Pour l’élection de cette année, un des sujets les plus clivants est celui de la rénovation thermique et de son calendrier. Les débats touchent principalement la Loi Climat et Résilience votée à l’été 2021. Très ambitieuse, elle prévoit (entre autres) l’interdiction progressive de la location des « passoires thermiques » (logements classés F ou G sur le nouveau diagnostic de performance énergétique, DPE), dès 2025 pour les plus énergivores. Le DPE devient également obligatoire et opposable, la performance énergétique devenant un critère de décence pour la location.
Cette mesure a été vue comme radicale par une partie des professionnels du secteur. Selon les chiffres du gouvernement publiés en 2020, sur un total de 29 millions de résidences principales au 1er janvier 2018, 17% (soit 4,8 millions) seraient classées étiquette F ou G. De nombreux propriétaires sont donc concernés par les futures interdictions.
Sans surprise, les candidats de gauche sont plutôt favorables au maintien de ces mesures et de leur calendrier. Ils proposent, pour la plupart, de vastes plans de financement de la rénovation énergétique.
Anne Hidalgo, la candidate du Parti socialiste, promet un retour de l’investissement public dans la rénovation. Elle propose un « Plan quinquennal » pour mettre fin à la précarité énergétique en redoublant les efforts de rénovation. Il passera par une décentralisation des politiques, qui seront contractualisées avec les collectivités locales. La candidate prévoit de rénover 760 000 logements par an. La mesure serait financée grâce à une « Prime Climat à la pierre ». Cette prime serait composée de deux éléments : une subvention indexée sur les revenus des ménages, et une avance remboursable, universelle, sans conditions de ressources. La candidate se dit également en faveur de la poursuite des autres enveloppes allouées à la rénovation comme MaPrimRénov’ Copro.
Yannick Jadot, candidat Europe Ecologie Les Verts, abonde dans le même sens. Il souhaite des engagements importants pour la rénovation. Il prévoit notamment la création d’un « droit à la rénovation gratuite », financé par 10 milliards d’€ annuels. Il a également proposé une « prise en charge globale des frais de rénovations de logements » pour 1,7 millions de familles les plus pauvres. Concernant le calendrier des interdictions de mise sur le marché des passoires thermiques, il propose de l’accélérer au vu de l’urgence écologique. Les dispositifs en cours, comme MaPrimRénov’ Copro, seraient maintenus. Les équipes du candidat réfléchissent à un assouplissement des règles de copropriété relatives aux travaux pour pouvoir les imposer d’office, quand ils ont un intérêt écologique.
Emmanuel Macron, candidat de la majorité présidentielle, et candidat à sa réélection, souhaite poursuivre dans la voie engagée en maintenant les dispositifs votés dans la Loi Climat et Résilience.
Jean-Luc Mélenchon, candidat La France Insoumise, propose de rénover l’isolation d’au moins 700 000 logements par an.
Fabien Roussel, le candidat du Parti Communiste, souhaite investir 10 milliards d’€ sur cinq ans pour financer un plan de rénovation énergétique des maisons et des logements collectifs.
Les candidats à droite sur l’échiquier politique remettent souvent en cause les mesures votées au Parlement.
Pour Valérie Pécresse, la candidate Les Républicains, le calendrier de la Loi Climat et Résilience est « irréaliste ». L’interdiction de la location des logements classés E serait reportée de 2034 à 2040. Plutôt que de nouvelles mesures restrictives, la candidate souhaite des mesures d’accompagnement et de simplification. Concernant les aides, Mme Pécresse veut les conserver, mais ne souhaite pas créer de nouvelles dépenses en période de contrainte budgétaire.
Pour Marine Le Pen, la candidate du Rassemblement National, les mesures environnementales récemment votées sont trop « punitives ». Elle propose de financer la rénovation énergétique par un prêt à taux zéro financé par la Banque de France. La mesure est estimée à 60 milliards d’€ par an par l’Institut Montaigne.
La fiscalité, un sujet de controverses
Le sujet de la fiscalité de la succession est présent dans tous les programmes. La plupart des candidats souhaitent modifier le système existant. Certains ciblent l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), d’autres l’assujettissement à la CSG et la CRDS des expatriés hors Union Européenne.
Sans surprise, les candidats de droite souhaitent globalement alléger la fiscalité immobilière qu’ils jugent trop lourde.
Valérie Pécresse souhaite revenir à une échéance de 6 ans pour les abattements sur les droits de donation. Le montant de cette « ristourne » serait de 200 000 € en ligne directe et 100 000 € en ligne indirecte. L’idée est de favoriser les transmissions en créant ce qu’elle appelle : un « choc de transmission de patrimoine ». L’IFI serait maintenu, mais la résidence principale serait exonérée à hauteur de 50%.
Lors d’une conférence en ligne avec les Français de l’étranger, elle a précisé sa position sur les sujets qui les concernent. Sur le sujet de la CSG et de la CRDS, Mme Pécresse souhaite aligner la fiscalité pour tous les expatriés en la supprimant. Elle prévoit que la résidence possédée en France par un expatrié ne soit plus taxée comme une résidence secondaire, mais qu’elle donne les mêmes droits qu’une résidence principale « classique », notamment en termes d’abattements.
Marine Le Pen propose de permettre aux parents et grands-parents de faire des donations de 100 000 € tous les 10 ans (contre 15 actuellement). Elle promet également de « supprimer les droits de succession » grâce à la mise en place d’un abattement de 300 000 €. Les biens immobiliers de moins de 300 000 € sortiraient ainsi de l’assiette de calcul des droits de succession. Elle souhaite aussi supprimer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour le remplacer par un IFF : Impôt sur la Fortune Financière (taxant les très hauts patrimoines). La « flat tax » serait maintenue et les taxes foncières seraient allégées.
Eric Zemmour propose de réformer l’IFI en ôtant la résidence principale de sa base de calcul. Il souhaite également exonérer de frais de notaire les primo-acheteurs de biens immobiliers d’une valeur inférieure à 250 000 €. Il s’agit de supprimer les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), c’est-à-dire la partie fiscale des frais de notaire. L’Institut Montaigne souligne que cette mesure nécessiterait la majorité au Parlement pour être votée, et qu’elle serait probablement soumise au Conseil Constitutionnel. Le candidat de Reconquête veut aussi autoriser la transmission de biens tout au long de la vie dans une limite de 200 000 € non-imposables tous les quinze ans en ligne directe. Concernant les non-résidents, il envisage d’exonérer de la CSG-CRDS les revenus du patrimoine pour l’ensemble des Français établis à l’étranger.
Emmanuel Macron veut relever l’abattement sur les droits de succession à 150 000 € en ligne directe et 100 000 € en ligne indirecte. Dans une interview donnée par Mme Cazebonne, en charge du programme du Président-candidat, est évoquée l’idée d’une « résidence de repli ». Elle offrirait les mêmes droits qu’une résidence principale en France, notamment pour les exonérations fiscales au moment de la revente (plus-value). Les modalités de ce nouveau statut ne sont pas encore complètement définies.
Les candidats plus à gauche souhaitent au contraire conserver et renforcer l’imposition des plus hauts patrimoines.
Anne Hidalgo souhaite « faciliter la transmission » des patrimoines en « abaissant la fiscalité des successions pour 95 % des Français », tout en augmentant la fiscalité de succession pour les « très hauts patrimoines » (supérieurs à 2 millions d’€). Elle prévoit ainsi d’exonérer les droits de succession jusqu’à 300 000 d’€. Elle promet de créer un ISF (Impôt sur la Fortune) destiné à financer la transition écologique.
Yannick Jadot se prononce au contraire en faveur de la suppression des principaux dispositifs d’exemption ou d’exonération de la fiscalité sur les successions pour les personnes les plus aisées. Il prévoit néanmoins des abattements jusqu’à 100 000 € par personne, « sur l’ensemble du patrimoine hérité tout au long de sa vie ». Les abattements ne seraient plus révisés tous les 15 ans. La distinction entre droits de succession et droits de donation serait supprimée. Il souhaite instaurer un impôt sur le patrimoine avec un barème plus progressif, sans dérogation. Comme la candidate socialiste, Yannick Jadot souhaite mettre en place un ISF écologique.
Jean-Luc Mélenchon propose d’instaurer une nouvelle tranche marginale d’imposition des successions dont le taux serait de 100 % au-delà de 12 millions d’€ de patrimoine net taxable. Selon l’Institut Montaigne, cette mesure a de fortes chances d’être annulée par le Conseil Constitutionnel car elle pourrait constituer un impôt confiscatoire. Le candidat souhaite également imposer les autres transactions immobilières par une taxe progressive. Il veut notamment supprimer la « flat tax », imposer les revenus du capital (comme ceux du travail) et rétablir l’ISF avec un volet climatique.
Fabien Roussel prévoit d’exonérer les droits de succession jusqu’à 118 000 € et veut supprimer les niches fiscales. Il veut rétablir et tripler l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
Construire plus et mieux, mais comment ?
Les candidats font tous le constat d’une offre de logements en crise, mais tous ne l’interprètent pas de la même façon. Plusieurs d’entre eux proposent de passer le relais aux territoires pour relancer la construction.
Mme Le Pen, la candidate du Rassemblement National propose de donner plus de flexibilité aux collectivités territoriales pour stimuler la construction. Elle souhaite, par exemple, autoriser les maires à densifier davantage les PLU (Plans Locaux d’Urbanisme), ou à surélever les constructions, pour éviter de supprimer des terres agricoles. Elle veut renforcer la sécurité autour de la construction de logements sociaux, afin de rassurer les maires bâtisseurs face au « risque de communautarisation ». La candidate propose également de réhabiliter les « milliers de logements vacants » dans les petites villes et villages. Ces biens seraient rachetés « à un prix modique à des Français contre un engagement d’installation durable et le respect des traditions des terroirs », dans le cadre d’une politique de « démétropolisation » qui permettrait de redynamiser ces territoires.
Face au « défi » de la crise du logement, la candidate socialiste, Mme Hidalgo, veut un retour de l’investissement public massif dans la construction. L’Etat fixera des objectifs qui seront contractualisés avec les collectivités territoriales.
Pour la candidate Les Républicains, Mme Pécresse, la crise du logement est en partie due à la lourdeur des procédures administratives autour de la construction. Elle souhaite : « (u)n comité de la hache (qui) divisera par trois les codes qui contraignent drastiquement la construction et (simplifiera les) procédures qui seront entièrement dématérialisées ». Un « nouvel acte de la décentralisation » permettra de moduler les efforts en fonction des besoins des territoires. Autre proposition, la diminution à 6 mois de la durée de jugement sur les opérations immobilières.
Le candidat Europe Ecologie Les Verts, M. Jadot, souhaite également relancer la construction en France, mais sans artificialisation des sols. Il propose notamment l’utilisation de matériaux plus écologiques et l’élévation du niveau des immeubles.
M. Zemmour, le candidat de la Reconquête propose de simplifier les procédures d’urbanisme et en raccourcissant les délais de traitement des recours en matière d’urbanisme, afin d’accélérer le rythme des constructions.
Encadrement des loyers, stop ou encore ?
L’encadrement des loyers est un système en phase de test dans plusieurs villes de France (pour plus de détails, voir notre article sur le sujet). Les candidats les plus à gauche sont en faveur d’une pérennisation, voire d’un renforcement du dispositif.
Anne Hidalgo veut « généraliser l’encadrement des loyers dans toutes les zones tendues ». Les loyers seraient notamment encadrés en fonction de leur performance énergétique.
Jean-Luc Mélenchon propose d’encadrer les loyers sur tout le territoire et de revoir à la baisse les loyers dans les grandes villes. Il veut également mettre en place une « garantie universelle des loyers », pour protéger les locataires comme les propriétaires. Les expulsions locatives sans solution de relogement public seraient interdites.
Yannick Jadot présente des mesures semblables (encadrement des loyers et mise en place d’une garantie universelle).
Fabien Roussel propose également un encadrement des loyers, en parallèle d’une revalorisation des aides au logement.
Les candidats les plus à droite concentrent leurs propositions sur la défense des propriétaires.
Marine Le Pen se dit en faveur d’un mécanisme de « protection des propriétaires », grâce à un Fonds de Garantie des Loyers.
Eric Zemmour propose une expulsion systématique des « squatteurs en moins de 72h » en ayant recours aux forces de l’ordre.
Le logement, et plus largement l’immobilier, est un sujet clé et les propositions sont donc nombreuses. Tous les candidats font le constat d’une crise du logement, que chacun interprète de son point de vue. Comme souvent lors d’une élection, les mesures les plus mises en avant concernent la fiscalité et les aides financières. Rendez-vous pris la semaine prochaine pour savoir quel programme remportera le plus de suffrages et quelles actions seront mises en place !
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