Investir dans un immeuble de rapport : Pourquoi et comment ?

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Apparus pour la première fois au 18e siècle à Paris, sous la période de la Restauration et de l’Hausmannisation, les immeubles de rapport se sont développés suite à une augmentation de la population pour laquelle les maisons individuelles ne suffisaient plus à répondre aux besoins en logements de l’époque. Des immeubles entiers étaient ainsi construits, divisés en lots et détenus par un seul et unique propriétaire rentier. Depuis, la copropriété a fait son apparition vers le 20e siècle. Bien que moins répandu de nos jours, l’immeuble de rapport constitue néanmoins une opération immobilière à forte création de valeur offrant de nombreux atouts.


Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est une opération immobilière qui consiste à acquérir un immeuble entier d’un seul bloc et de mettre chaque bien le composant à la location afin d’en dégager une rente. Il peut comprendre des logements uniquement ou être mixte et comprendre des commerces également. Il s’agit donc d’un investissement, la plupart du temps locatif, dont l’objectif principal est la rentabilité, mais qui dans d’autres cas peut aussi viser une stratégie basée sur la constitution d’un patrimoine qualitatif ou la création de plus-value.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

En matière d’investissement locatif, l’acquisition d’un immeuble de rapport présente un certain nombre d’avantages en comparaison avec l’achat d’un ou plusieurs biens séparés (aussi appelés « logements secs »).

De plus en plus de particuliers sont séduits et ont recours à cette approche.

  • Un prix d’achat attractif au m²

Le premier avantage lié à l’achat d’un immeuble de rapport est nul doute le fait de présenter un prix moins élevé au mètre carré par rapport à l’achat de plusieurs biens vendus séparément. En général, en immobilier, plus on achète grand, moins le mètre carré est cher.  L’achat en bloc va souvent de pair avec un plus grand pouvoir de négociation, néanmoins cela va dépendre des spécificités et de la rareté du bien. Par exemple et de manière logique, un immeuble de rapport en plein centre historique de Paris sera forcément moins négociable qu’un immeuble en province où la pression immobilière est beaucoup moins forte et l’offre moins abondante.

A capital égal, se constituer un patrimoine avec l’acquisition d’un immeuble entier peut donc être plus intéressant que d’acquérir plusieurs biens locatifs détachés et ainsi améliorer la rentabilité de son investissement.

  • Des frais annexes réduits

L’achat d’un immeuble entier par un seul acquéreur permet de réduire les frais annexes liés à cette acquisition. En comparaison avec l’achat de plusieurs  biens séparés, l’acquisition d’un immeuble de rapport sous-entend une seule transaction : un seul financement, un seul acte notarié, une seule assurance, etc…

L’impôt foncier et les frais de fonctionnement sont aussi en général moins élevés.

  • Les libertés de la mono propriété

Par définition, l’immeuble de rapport est détenu par un seul propriétaire qui est le seul maitre à bord.   Celui-ci dispose donc de la liberté de décider comme bon lui semble d’entreprendre ou non des travaux dans l’immeuble. A la différence de la copropriété, où toute intervention est soumise à un vote lors d’une assemblée générale de copropriété, personne ici ne peut vous bloquer. Vous pourrez donc décider seul de rénover les parties communes ou bien réaménager les surfaces des habitations selon votre souhait… créant ainsi de la valeur ajoutée à votre bien.
N.B: Attention toutefois aux contraintes d’urbanisme pour certains immeubles.

Être mono propriétaire permet aussi de pouvoir gérer son bien soi-même sans passer par un syndic de copropriété. Dans un immeuble de rapport, il n’y a pas de copropriété, pas d’assemblée générale… Cela a ses avantages mais peut aussi vite devenir un inconvénient lorsqu’il s’agit de gérer plusieurs appartements, l’entretien des parties communes, les finances et la comptabilité de l’immeuble, surtout à distance. Il est donc tout à fait possible de faire appel à des professionnels de l’immobilier pour la gestion des communs.

A quoi faire attention ?

  • Un micromarché avec des biens souvent difficiles à dénicher

Trouver un immeuble de rapport n’est pas toujours chose facile ! L’offre est limitée et généralement confidentielle. Il s’agit bien souvent de biens de prestige dans des zones très recherchées à grand caractère patrimonial ou d’ensembles immobiliers en état moyen nécessitant rénovation qui à terme permettrait de dégager à la fois une bonne rentabilité et/ou une plus-value intéressante.

  • La concentration du risque

Comme pour tout investissement, il existe des risques. Investir au même endroit peut donc aller à l’encontre de la prudence et de la stratégie de diversification qui préconise de « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Il convient donc pour ce genre d’investissement de bien analyser le projet avant de se lancer. Il est impératif de bien évaluer l’état général de l’immeuble et ne pas hésiter à se faire conseiller par des professionnels du bâtiment. Des travaux non prévus ou mal estimés pourraient directement venir impacter la rentabilité.

  • La division du bien

Il sera différent d’acheter un immeuble “en plateaux” plutôt qu’un immeuble dont les surfaces sont déjà divisées en appartements.

Si la division n’est pas effectuée c’est comme si vous louiez un même bien à plusieurs locataires via plusieurs baux. Il conviendrait alors de définir la jouissance des communs dans chacun des baux et de fixer la répartition des charges au prorata des surfaces privatives, ce qui peut amener bon nombre de complexités de gestion, notamment sur la répartition des charges énergétiques.

La division semble ainsi plus favorable même si elle ajoutera, si elle n’est pas déjà effectuée, des coûts de géomètre (pour délimiter chaque lot), notariés (pour le règlement intérieur par exemple), de pose de compteurs individualisés, etc…
Attention : il conviendra de bien regarder le PLU (Plan local d’Urbanisation) de la zone concernée car diviser un bien peut obliger, par exemple, à la création de places de parking.

Existe-t-il un profil d’investisseur type pour investir dans un immeuble de rapport ?

La réponse est non. Cependant il reste évident que d’acheter un immeuble entier nécessite une plus grande capacité financière que pour l’achat de plus petites surfaces, même en province.

Ceci dit, qu’il s’agisse d’investisseurs aguerris ou toute autre personne s’intéressant à l’immobilier, ces investissements répondront aux mêmes objectifs stratégiques qu’un investissement plus petit (rentabilité, plus-value à la revente, effet de levier du crédit, se constituer un patrimoine, obtenir des revenus complémentaires, préparer sa retraire etc.) avec l’unique but de les optimiser voire de les dépasser !

En plus des avantages intrinsèques des immeubles de rapport, il est important de noter qu’il existe plusieurs façons de structurer ces acquisitions.

Par exemple, il sera tout à fait possible d’acheter un immeuble de rapport en Nue-Propriété ce qui, en plus de tous les avantages déjà cités, permettra notamment d’optimiser les aspects fiscaux de détention (fiscalité des revenus, du patrimoine et successorale) et de sécuriser encore plus cette transaction.

Comme soulevé précédemment, acquérir un immeuble de rapport permet de maîtriser l’intégralité de la chaîne de valeur soi-même (de l’achat, en passant par la rénovation, restructuration, la gestion jusqu’à la location voire la revente…).
Ceci requiert par conséquent d’avoir des notions de structuration, légales civiles et juridiques un peu plus poussées.

Il est ainsi nécessaire de bien être accompagné pour optimiser au mieux ce type d’investissement et éviter certains pièges. Nous pouvons bien évidemment vous y aider grâce à un réseau complet d’acteurs expérimentés.
Le contexte actuel met plus que jamais en lumière l’intérêt de détenir des actifs qualitatifs dans des localisations à forte demande qui permettent de voir venir et traverser les cycles avec sérénité.


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