Investissement locatif : la colocation

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Phénomène courant à l’étranger, notamment dans les grandes villes où le prix de l’immobilier est très élevé (telles que Londres, New-York, Berlin, Bruxelles Etc. ), la colocation ne cesse de se développer en France.

Souvent associée à une rentabilité maximisée, cette structuration peu également poser bon nombre de questions.

On vous résume ici les informations clés de ce concept qui a le vent en poupe. « Pourquoi? » et « Comment? » investir sur un projet en colocation. On vous dit tout.


Publié le 14 Juin 2019

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Le marché

La colocation, à ne pas confondre avec la sous-location, a été redéfinie par la loi ALUR comme étant « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

La colocation est devenue un véritable mode de vie n’attirant plus seulement les étudiants mais une large partie de la population comme les jeunes actifs, représentant près de la moitié des personnes vivant en colocation, à quasi-égalité avec les étudiants.

Ce marché est en plein développement, selon l’étude de marché réalisée par Guy Hoquet. Le marché progresse de 30% à 40% par an et double tous les 24 mois. Àtitre de comparaison la colocation à Paris ne pèse que 8% du marché contre 40% à Londres. Selon cette même étude 57%, des locataires sont des actifs ! (45% selon nos observations des biens actuellement en location). Un fort potentiel reste donc à exploiter.

La pression locative augmente donc sur ce marché et va augmenter dans les années à venir car la demande progresse plus vite que l’offre, ce qui est rassurant.

Le concept de la colocation

La colocation consiste à louer un logement acheté plus grand (soit moins cher au m²) et de louer chacune des chambres à l’unité (soit plus cher au m²) pour un rapport locatif plus élevé que si l’appartement était loué dans son intégralité par un seul locataire.

 

Cette formule présente des avantages à la fois pour le propiétaire ET pour le locataire.

Pour le locataire des raisons financières sont évoquées pour principal avantage. Selon une étude Belge du Crioc, cela permettrait de réaliser plus de 40% d’économies par rapport à un loyer et au coût de la vie liés à une location classique.

Outre le fait que la colocation est un bon moyen de disposer d’un loyer moins cher tout en ayant une surface plus grande avec plus de confort, les arguments se diversifient et ne sont plus uniquement financiers.

L’aspect social est très souvent mis en avant.  « Je me vois mal habiter toute seule et me faire à manger juste pour moi. C’est une étape naturelle d’habiter en colocation »nous dit une colocataire interrogée sur ce concept. La colocation est un bon moyen pour lutter contre l’isolement en permettant de favoriser des rencontres tout en trouvant une certaine convivialité.

Du côté des propriétaires,  l’avantage lié à la rentabilité d’exploitation expliquée ci-dessus est souvent évoqué. En sus, si ce projet concerne une maison individuelle par exemple, il permet en plus d’évincer les charges de copropriété.

Chaque chambre étant louée meublée suivant les pré-requis demandés par cette cible locative, il permet également de bénéficier d’une fiscalité optimisée permise par le statut LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel- qui est vraiment beaucoup plus avantageux. En effet, il vous permet de déduire toutes les charges et travaux comme en location nue, mais également un amortissement sur l’usure du bien et des meubles (voir notre article Comment optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier?).

Enfin, cette typologie d’investissement permet de concilier patrimoine et rentabilité d’investissement. Les investisseurs ayant compris l’intérêt des locations meublées se dirigent souvent sur des petites surfaces. Les gestions en colocation permettent ainsi de pouvoir investir sur des biens de plus grande taille pouvant éventuellement avoir à terme un double emploi de pied à terre.

Les erreurs à éviter

Délaisser la gestion locative

Afin de bénéficier des avantages de ce type d’investissement, la gestion locative de votre bien doit être au cœur du concept. En effet, nous vous invitons à assurer une gestion adaptée et ainsi de :

– travailler avec une agence spécialisée afin d’assurer une communication fluide gage d’un taux de remplissage maximisé et un suivi optimal de votre bien,

– désolidariser les baux locatifs afin de vous protéger et augmenter la flexibilité de la gestion de votre bien,

– assurer la bonne coordination de vos locataires. Nous vous conseillons, en effet, d’établir une charte de colocation mentionnant les « règles de savoir vivre en communauté ». Le propriétaire doit êtreattentif aux profils des colocataires afin de favoriser la bonne entente entre eux,

– vérifier que vos colocataires sont assurés (multirisque habitation).

Se concentrer sur le marché étudiant

La colocation, comme déjà précisé, relève d’un nouveau phénomène de société.

Il est plus facile de trouver des locataires qui vont payer un « petit » loyer que de louer plus cher un logement à une seule personne.

La souplesse des baux est un avantage (durée, préavis, etc.). Les personnes se sentent plus libres donc sont plus confiantes pour s’installer en colocation. La demande est croissante pour des raisons purement sociétales. Beaucoup de personnes arrivent dans des villes pour des raisons personnelles ou professionnelles et ne connaissent personne.

Les universitaires comme les actifs sont extrêmement mobiles aujourd’hui et sont prêts à traverser la France pour un nouvel emploi, des études, des formations, etc. Toutefois, ces personnes-là ne veulent pas se retrouver seules et souhaitent « rencontrer du monde » dès leur arrivée et connaître « les bons plans » de la ville, par exemple.

Ces personnes souhaitent être instantanément connectées socialement. La colocation devient alors un « hub social » ! Ainsi, la colocation peut être qualifiée de réelle demande, de volonté, de choix de vie et n’est plus un choix par dépit.

Diversifier sa cible locative vous permettra de maximiser le taux de remplissage de votre logement.

Ne pas adapter son logement à votre nouvelle cible locative

La demande locative en France est loin de ce que nous pouvons constater dans certains pays d’Asie par exemple où certains logements sont divisés autant que faire se peut jusqu’a atteindre des logements « capsules ».

L’expérience montre que les locataires vont être très attachés à la qualité de leur logement et à l’espace de vie disponible.

Nous préconisons donc de prévoir, pour votre bien, des prestations complètes moyen/haut de gamme. Ainsi, chacun des projets que nous mettons en place comprendra, par exemple, une salle de bain privative pour chacune des chambres. Il conviendra également de choisir des emplacements stratégiques, des équipements, ameublements, agencements, environnements,  et  mobiliers rendant votre bien aussi bien convivial qu’attractif.

Le locataire arrive donc dans un logement prêt à vivre et tout équipé disposant de tous les services nécessaires comme internet, électricité, eau déjà en place, etc.

Pour permettre ce niveau de prestations, les biens ciblés sont donc des biens existants dont la copropriété permet des travaux d’agencement importants. L’idée étant de mettre un bien en location complètement aménagé et refait à neuf, dans le but étant de maximiser le taux de remplissage de votre bien.

De surcroit, les travaux permettront de travailler positivement sur la fiscalité de vos revenus en supplément des avantages dégagés du statut LMNP.

À quoi faire attention

Ce concept peut faire naître un certain nombre d’interrogations/craintes : dégradation du bien qui peuvent induire plus de travaux de maintenance , turnover important… qu’il est primordial de bien analyser pour mieux y palier.

Les dégradations

C’est en réalité une idée reçue. Dans les projets que nous suivons, les colocataires démarrent leur contrat avec un état des lieux vierge.

Arriver dans un logement où tout est neuf inspire, de fait, plus de respect, qu’un bien délaissé par son propriétaire. Les locataires sont pleinement conscients de l’obligation de restituer un bien dans un état similaire à la prise à bail.

Un autre phénomène est constaté : il s’agit de la pression induite par le groupe. Les gens sont plus respectueux face aux regards des autres. En effet, une personne livrée à elle-même dans les lieux se laissera potentiellement davantage aller et le risque sera que le bien soit dégradé plus facilement, personne n’étant là pour faire de réflexion, agir ou encore signaler.

En cas de dégradations, la première chose à faire est d’identifier et constater ces dernières. Il faut savoir si c’est une dégradation volontaire ou induite par un évènement extérieur (naturel, vétusté quelconque).

Dans le premier cas, il est important de :

1 – déterminer la responsabilité (individuelle ou collective).

2 – une fois les dégradations chiffrées, le montant sera soit payé directement par le locataire, soit par son assurance, sa caution ou son garant.

Toutes les garanties sont prises lors de la signature du bail (caution, garant avec fiches de paie, attestation d’assurance et responsabilité civile).  Il est aussi envisageable qu’il ne s’agisse pas d’une dégradation mais d’une panne. La garantie de l’appareil s’applique alors sauf en cas de mauvaise utilisation (à la charge du locataire). La responsabilité est collective par défaut (dans les communs) sauf identification du responsable.

Dans le deuxième cas : en cas de fuite, provenant du toit par exemple, chaque propriétaire dispose d’une assurance PNO qui assure normalement l’enveloppe extérieure du bien (ainsi que le mobilier dans certain contrat). Les assurances peuvent donc prendre en charge les dégâts causés par l’évènement. Ce point ne sera pas différent suivant que le bien est en colocation ou non, par ailleurs.

L’idée est de mettre en place un standard de bonne qualité et de conserver la maîtrise de cette valeur ajoutée pour votre projet.

C’est ce qui, souvent, fait le succès de la gestion locative.

Le « turnover »

Le « turnover » n’est pas forcément lié à la colocation mais au type de bail proposé dans le meublé (12 mois renouvelable). Il y a donc une plus grande souplesse pour les locataires de pouvoir partir facilement dans un délai plus court. C’est un avantage aussi pour le propriétaire car cela permet de pouvoir changer de locataire, si besoin. Le turn-over permet également de se rendre sur les lieux dans un meilleur délai et de voir ce qui se passe dans la colocation…

Aussi, le bail plus court ne signifie pas que la personne doit forcément partir à la fin de son bail, celui-ci se renouvelant tacitement. Concernant ceux ayant un cycle universitaire de longue durée par exemple, nous savons, par expérience, qu’ils préfèreront garder leur chambre plutôt que de risquer de la laisser pour quelques semaines et de ne pas la retrouver à la rentrée (ou avec un confort similaire au même prix).

De part la diversification de la cible mentionnée ci dessus, les jeunes actifs ne sont pas cadencés par les rythmes universitaires. Cela permet de lisser l’activité toute l’année et de remplir une période estivale, par exemple.

Un autre point important est la nouvelle cadence des rythmes universitaires ponctués de stages de longues durées. Les changements de locataires en périodes creuses (ex : février) sont très intéressants car ceux ci sont liés aux stages en entreprise. Il est très usuel de faire entrer des locataires en février réalisant des stages jusqu’en septembre. L’effet est doublement attractif car les chambres sont louées durant la période d’été, et, au départ des locataires en septembre, nous nous trouvons être dans la plus forte période de demande de chambres.

La qualité des prestations offertes dans les colocations permettent également de fidéliser le locataire. Celui-ci préfèrera garder sa chambre car il n’est pas certain de pouvoir retrouver le même confort et le même service autre part. De plus, le groupe est ici au centre. Il est effectivement très régulier que les colocataires proposent eux-mêmes des remplaçants en cas de départ.

Afin de vous protéger contre ce potentiel risque, les coûts de remplacement des locataires ont été, dans les projets que nous suivons, capés à une somme fixe annuelle par an pour que ces éventuels changements impactent le moins possible la rentabilité de votre investissement.

Villes possibles

La définition de l’emplacement adéquat est un critère clé et nécessaire. La zone géographique doit être active, dynamique aussi bien sur son bassin étudiant qu’économique.

 

À l’heure où nous écrivons cet article, nous vous accompagnons dans les villes listées ci- dessus, d’autres localisations devraient être dévoilées très prochainement.

 

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