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Investisseurs : achetez-vous au bon prix ?

Patrimolink Articles, Analyse du marché

 

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La pertinence du prix d’achat d’un bien est logiquement l’une des principales questions que se pose un investisseur. Souvent le premier réflexe, une recherche sur internet d’un montant au m² sur zone, montre que rien n’est plus compliqué que de trouver une information fiable. Calculateurs des agences, estimateurs publics type « Demande de Valeur Foncière », ou articles de blogs spécialisés, les chiffres varient de façon importante.

La raison est simple : le prix d’un bien est une valeur mouvante et multifactorielle. Elle est une conjonction de nombreux éléments qu’il convient de bien connaître pour investir en connaissance de cause. Comment calcule-t-on le prix d’un bien ? Qu’est-ce qui valorise ou dévalorise vraiment un logement ? Valeur intrinsèque, contexte économique et social, Patrimolink vous propose un bilan rapide des éléments qui comptent lors de l’estimation d’une propriété.


Que penser des calculateurs en ligne ?

Il existe de nombreux outils en ligne qui proposent de chiffrer la valeur d’un bien rapidement et facilement. Mais sont-ils vraiment fiables ? Pour le savoir, il faut comprendre leur fonctionnement.

Le web fourmille de calculateurs, chacun proposant sa méthode de computation. Ces outils ne sont pas inutiles, ils permettent de se donner une première idée. Il faut néanmoins garder en tête leurs limites.

Pour la plupart, les évaluations de prix au m2 sont basées sur des moyennes de transactions passées. Elles sont le reflet de montants des mois, voire pour certains, des années précédentes. Elles ne prennent donc pas en compte les évolutions récentes, et très rapides, du marché de l’immobilier.

Il faut aussi savoir que ces moyennes sont calculées sur un ensemble de biens déterminés (par un réseau d’agences, une sélection de transactions). Elles montrent donc une vision partielle du marché.

Certains moteurs regroupent dans leur calcul, des propriétés très diverses, qui vont du parking à la maison. Pour autant, les détails intrinsèques du bien sont nécessaires pour s’assurer de « comparer ce qui est comparable ».

Le calculateur DVF (Demande de Valeur Foncière) par exemple, ne permet pas de préciser les caractéristiques du logement étudié, comme son état général, son étage ou son exposition. Quelques calculateurs comptabilisent sans distinction les biens vendus en Nue-Propriété, alors qu’ils sont cédés avec un abattement. Les résultats sont donc très approximatifs.

Ces outils basés sur des moyennes globales manquent de précision, ce qui les rend parfois trompeurs. Une estimation pertinente et juste doit croiser davantage d’informations.

 

Quels sont les différents éléments fondamentaux d’un prix ?

La première étape pour déterminer le prix d’un bien est de calculer sa surface, et plus précisément sa surface habitable, aussi appelée surface « Carrez ». Il s’agit de la superficie totale du bien, retranchée des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre et des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages et marches d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Certaines pièces et annexes ne sont pas non plus comptabilisées dans la surface habitable, mais peuvent valoriser le logement. Il s’agit par exemple des garages, parkings, caves, balcons, vérandas ou balcons.

Autre remarque, les lois du marché montrent que (Paris présentant des exceptions) plus le logement est petit, plus le prix au m2 est élevé. Cela s’explique par la demande plus forte pour les petites surfaces.

La seconde étape du chiffrage va s’intéresser à la valeur intrinsèque du bien. Elle se compose de plusieurs critères. Les plus évidents sont les propriétés physiques et le contexte juridique du logement.

On prend tout d’abord en compte les caractéristiques physiques du bien, c’est-à-dire tout ce qui a trait à la qualité du bâti et aux prestations offertes. Il s’agit, entre autres de :

– la construction (matériaux, finitions, isolation, insonorisation),
– l’architecture (proportions et distributions des pièces, aspect esthétique, même si ce dernier point est subjectif),
– l’état général (année de construction et entretien, dernières mises aux normes),
– les équipements (type de chauffage, équipements sanitaires, piscine, parking)
– la situation géographique (proximité des services et des moyens de transport, absence de nuisances, type de voisinage).

Si ces éléments d’appréciation sont assez tangibles, d’autres le sont moins. L’exposition, la vue, l’étage, la hauteur sous plafond, changent également la valeur d’un bien.

L’étage, avec ou sans ascenseur, est un très bon exemple. Dans la fixation du prix, le 2ème étage, est considéré comme le niveau médian. Les étages inférieurs, moins lumineux et plus sujets aux vis-à-vis, sont souvent moins chers. Les étages supérieurs sont au contraire mieux valorisés. Ces caractéristiques doivent être prises en compte dans tout calcul via un système de pondérations qui va dépendre de leur taille, de leurs aménagements, et de leur état général. Deux appartements de même superficie, situé à la même adresse, peuvent donc avoir deux prix au m2 différents.

Article prix étage

 

On s’intéresse dans un troisième temps au cadre juridique régissant le bien. Il existe de nombreuses règles d’urbanisme qui peuvent venir affecter positivement ou négativement la valeur d’un investissement. Le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) et le PLU (Plan Local d’Urbanisme) sont notamment à étudier car ils régissent l’aménagement du territoire où se trouve le bien. Ils peuvent, par exemple, venir imposer des réglementations additionnelles en matière d’équipement ou de qualité du bâti.

C’est surtout le cas si le bien se trouve dans une zone protégée, s’il est classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Dans ce cas, si l’esthétique et la valeur patrimoniale du bien peuvent être de vrais « plus », il ne faudra pas négliger les frais supplémentaires en cas de travaux de rénovation. Paradoxalement, des demeures historiques peuvent être cédées pour des bouchées de pain en raison de frais d’entretien trop importants.

On va également considérer les servitudes éventuelles : droit de passage, droit de vue, ou servitudes naturelles ou encore du domaine public. Une entrée ou une cour commune peuvent venir affecter négativement le prix d’un logement.

Enfin, un bien vendu occupé peut voir sa valeur diminuée. Le bail d’occupation précédant la vente, il doit être respecté par le nouveau propriétaire dans la mesure où le contrat est valide et l’occupant est à jour de ses loyers. La décote varie en fonction de la durée restante du bail : plus le temps restant est long, plus le prix baisse. Elle sera aussi plus importante si le loyer est faible car il peut être difficile de le réévaluer. Enfin, l’âge du locataire est important : les personnes de plus de 65 ans, avec des revenus modestes sont davantage protégées.

Invisible, le contexte juridique n’est donc pas à négliger. Il est un élément important du calcul de la valeur d’un bien.

Article prix global

 

Déterminer le prix d’un logement est donc un travail d’analyse complexe et précis, que les moyennes globales facilement accessibles en ligne ne reflètent pas. Faire confiance à un spécialiste du marché immobilier n’est donc pas inutile pour mieux appréhender son achat, qui plus est dans un contexte de forte demande.

 

Comment le dynamisme du marché immobilier affecte la valeur d’un bien ?

Une fois la valeur intrinsèque du bien évalué, il faut s’intéresser au contexte économique et social de son acquisition. L’immobilier est avant tout un marché, où se rencontrent une offre et une demande. Il est en constante évolution, ce qui rend son appréciation subtile.

En ce qui concerne l’offre de biens, les spécialistes s’accordent à dire que la France souffre d’un déficit de constructions. Nous en avions déjà parlé dans notre article sur le bilan à mi-parcours du marché immobilier français. Depuis lors, la crise de la Covid, puis les problèmes d’approvisionnement en matériaux de chantier (ainsi que la flambée de leurs prix) ont ralenti les chantiers.

 

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Selon les chiffres de mars 2021 du Ministère de la Cohésion et des Territoires, le nombre des autorisations est en baisse de 12.4% par rapport à la période 2019-2020. 2022 étant une année électorale, des années peu propices au lancement de nouveaux projets, rien n’interdit de penser que le déficit de logements va continuer de se creuser.

Si l’offre est en berne, la demande, elle, continue à augmenter. Les raisons sont multiples. Au-delà des conditions d’emprunt favorables, on peut notamment citer des facteurs démographiques comme la croissance de la population, l’allongement de la durée de vie ou la recrudescence de divorces et la baisse du nombre de personnes par foyer.

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Automatiquement, la rencontre entre cette demande accrue et une offre en baisse pousse les prix à l’achat et à la location vers le haut.

Le contexte économique et social est donc un élément crucial à intégrer à tout calcul de prix. Il demande une veille constante, car ses évolutions sont rapides.

 

 

L’estimation d’un bien est une opération complexe qui demande une bonne compréhension du marché immobilier. Il n’y a pas de réponse unique. Il faut croiser de nombreux facteurs qui vont venir pondérer positivement, ou négativement, la valeur d’un logement. Ces facteurs sont évolutifs, car très contextualisés. Se faire accompagner par un professionnel du secteur vous permettra un échange complet sur ce point crucial de votre choix d’investissement. Forts de notre connaissance fine du marché de l’immobilier français, Patrimolink pourra vous accompagner dans cette analyse.

 

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