La nue-propriété est une forme d’investissement très plébiscitée par les investisseurs familiers du format.
On lit d’elle que c’est « le couteau suisse du patrimoine », « l’investissement immobilier en mode puzzle humain » et pour cause !
Cette structuration, basée sur la notion de « démembrement » permet aux investisseurs qui s’y intéressent, d’atteindre différents objectifs (capitalisation, optimisation de la fiscalité des revenus, du patrimoine, de la plus-value) mais c’est aussi un véritable outil de succession. La liste est longue.
Cette forme d’investissement n’est pourtant pas adaptée à tous profils d’investisseurs. L’absence de revenu (mais pas de retour sur investissement 😉) pendant une période peut freiner certains. Cependant, chose souvent méconnue, il est complètement possible de revendre son bien pendant la période de démembrement sur un marché dynamique, et ce, sans perdre les avantages fiscaux acquis. Comment cela se passe ?
Ça se passe ci-dessous, on vous dit tout !
La nue-propriété ou l’investissement intelligent
La nue-propriété est une forme d’investissement immobilier fondée sur le démembrement de propriété. Elle consiste à séparer temporairement deux droits :
- L’usufruit : le droit d’usage et de percevoir les revenus du bien (confié à un bailleur institutionnel ou privé).
- La nue-propriété : le droit de propriété pure, sans jouissance immédiate
Pendant une période définie (de 10 à 20 ans selon les projets), l’usufruitier gère le bien. Le nu-propriétaire, lui, attend patiemment, passivement tout en capitalisant et en gagnant mécaniquement de l’argent.
En effet cette structuration revêt de multiples avantages, c’est comme acheter “un bien immobilier en soldes”, avec de multiples avantages :
- Prix décoté : jusqu’à -40 % par rapport à la pleine propriété.
- Zéro gestion locative : l’usufruitier s’occupe de tout.
- Aucune fiscalité sur les revenus : pas de loyers, donc pas d’impôts fonciers.
- Aucune charges courantes : sauf gros travaux
- Exonération d’IFI : le bien n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (dans une grande majorité des cas)
- Transmission facilitée : le démembrement est un outil patrimonial puissant pour anticiper la succession.
- Sécurisation patrimoniale : Placement à long terme, souvent décorrélé des fluctuations des marchés financiers.
Pour en savoir plus sur ce concept lisez notre article sur le thème 👉🏼 La Nue-Propriété : Quézaco
La nue-propriété coche toutes les cases du bon investissement :
- Sécurité : adossée à de l’immobilier tangible, souvent géré par des bailleurs solides.
- Prévisibilité : la durée du démembrement est connue à l’avance.
- Fiscalité avantageuse : pas de revenus imposables, pas d’IFI, et une reconstitution automatique de la pleine propriété sans frais.
Il est tout de même important de mentionner que la nue-propriété est une forme d’investissement qui ne convient pas à tout le monde. Contrairement à la pleine propriété ou à la location meublée, elle ne génère aucun revenu locatif pendant toute la durée du démembrement. Pour un investisseur qui cherche un complément de revenu immédiat ou une rentabilité mensuelle, cela peut sembler peu attrayant.
Cependant, pour un expatrié, cette stratégie patrimoniale prend tout son sens. En vivant à l’étranger, on bénéficie souvent d’un meilleur pouvoir d’achat, de revenus plus élevés, et parfois d’un cadre fiscal plus avantageux. Cela permet d’investir sans dépendre de revenus immédiats. La nue-propriété devient alors un outil puissant pour se constituer un patrimoine en France, tout en optimisant sa fiscalité. Elle permet notamment d’éviter l’imposition sur les loyers et de réduire l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Il faut néanmoins garder à l’esprit que la vie d’expatrié peut comporter des aléas : retour anticipé, changement de situation professionnelle, besoin de liquidités. Dans ce contexte, il est rassurant de savoir que la nue-propriété reste un actif liquide. Elle peut être revendue à tout moment, souvent avec capitalisation. Les avantages fiscaux acquis lors de l’achat sont conservés, même en cas de revente.
Elle permet donc d’anticiper différents aléas
- Changement de situation personnelle ou professionnelle : Retour anticipé en France, baisse de revenus, besoin de liquidités…
- Pas de revenus, mais une porte de sortie : Il est essentiel de savoir que la nue-propriété est cessible à tout moment. Vous pouvez revendre votre part, souvent avec une plus-value liée à la valorisation du marché et à la réduction de la durée restante du démembrement.
- Avantages fiscaux conservés : Même en cas de revente, les avantages fiscaux liés à l’achat en nue-propriété sont maintenus, notamment l’exonération d’IFI et l’absence de fiscalité sur les loyers.
En somme, la nue-propriété est moins un investissement de rendement, mais davantage une stratégie patrimoniale à long terme pour les investisseurs souhaitant investir intelligemment, sans alourdir leur fiscalité ni se soucier de la gestion locative.
Les acquéreurs se positionnent souvent sur l’acquisition du bien au démarrage de la période de démembrement. Il existe cependant un marché secondaire dynamique.
Le marché secondaire : vendre à tout moment avec souplesse
La revente d’un bien en nue-propriété sur le marché secondaire est une opération spécifique qui nécessite une bonne compréhension des mécanismes juridiques, fiscaux et économiques liés à ce type d’investissement. Voici une analyse détaillée et technique des points à comprendre et à optimiser dans l’optique de revendre son bien en cours de démembrement.
Sur le marché secondaire, la revente concerne exclusivement les droits du nu-propriétaire pour la durée restante de l’usufruit.
Le marché secondaire revêt quelques caractéristiques spécifiques :
- Liquidité: Le marché de la nue-propriété reste de niche mais plutôt dynamique car peu de bien sont disponibles sur une durée plus courte.
- Acheteurs ciblés : Les acquéreurs sont des investisseurs qui recherchent des investissements soit sécurisés, soit en quête de prise de valeur.
- Valorisation spécifique : Le prix dépendra fortement de la durée restante de l’usufruit, du rendement théorique du bien, et des perspectives économiques.
Fixation du prix de revente
La valorisation d’un bien en nue-propriété repose sur la différence entre la pleine propriété et l’usufruit. Voici les principaux éléments à prendre en compte :
Calcul de la valeur de la nue-propriété
C’est sur cette valeur que doit reposer votre analyse du prix du bien.
La nue-propriété est évaluée en fonction de la durée restante de l’usufruit. Généralement, une clé de répartition entre usufruit et nue-propriété, souvent exprimée en pourcentage de la pleine propriété.
- Durée longue (usufruit temporaire) : Plus la durée restante est longue, plus la nue-propriété est attractive.
- Durée courte : À mesure que l’usufruit arrive à échéance, la nue-propriété se rapproche de la pleine propriété, augmentant ainsi sa valeur.
Pour évaluer la pertinence du pourcentage de décote retenu, il conviendra d’en analyser les composantes (durée, ratio des charges, inflation, actualisation etc..)
Calcul de la plus-value immobilière
Si le marché immobilier a progressé, le vendeur peut réaliser une plus-value intéressante, notamment après plusieurs années de détention.
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ajusté de certains frais et abattements.
Avec les structurations en nue-propriété, des règles spécifiques s’appliquent.
Lors de la revente d’un bien en fin de démembrement, le prix en pleine propriété lors de l’acquisition du bien est retenu (ce qui est déjà un vrai avantage, la décote n’étant pas du tout fiscalisée). Lors d’une revente en cours de démembrement c’est le prix décoté lors de l’acquisition qui sera la base de calcul du prix d’acquisition.
CEPENDANT, le calcul de la plus-value nette est bien applicable si le bien a été acheté depuis plus de 5 ans.
En effet, Dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière en France, le vendeur d’un bien immobilier peut, sous certaines conditions, ajouter une majoration forfaitaire de 22,5 % au prix d’acquisition. Cette disposition est prévue par le Code général des impôts (CGI) à l’article 150 VB, II, 5°
Ceci permet de réduire considérablement la base imposable.
Les abattements progressifs pour durée de détention s’appliquent également
- 6 % par an à partir de la 6ᵉ année pour l’impôt sur le revenu.
- 1,65 % par an à partir de la 6ᵉ année pour les prélèvements sociaux.
💡 La revente en cours de démembrement permet donc au vendeur de garder les avantages fiscaux de la structuration et de capitaliser de manière mécanique (reconstitution progressive de la propriété du bien au prorata temporis) et économique de manière optimisée
Points de vigilance
La transaction des biens en nue-propriété ne se fait pas en agence et est souvent la panacée des professionnels du patrimoine.
Des plateformes de marché secondaire existent mais les coûts de transaction (à la charge du vendeur !) peuvent peser dans la balance et intérêts économiques du projet.
Il conviendra de veiller à ce coût pour l’optimiser.
La nue-propriété d’investissement est un outil stratégique, à la croisée de la fiscalité, de la transmission et de la valorisation patrimoniale.
Revendre un bien en nue-propriété sur le marché secondaire est une opération technique qui nécessite une bonne maîtrise des aspects financiers, fiscaux et patrimoniaux. En optimisant la valorisation du bien et en anticipant les enjeux fiscaux, le vendeur peut maximiser ses gains tout en attirant les investisseurs intéressés par ce type d’actif.
On en parle quand vous voulez !
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