La signature des actes notariés à distance en tant que non-résident : ce qu'il faut savoir !

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Interview de Me Maréchal-Cohen – Notaire Spécialisée/ dédiée des clients internationaux

L’authentification d’un acte notarié, notamment dans le cadre d’une transaction immobilière est une étape cruciale qui fait de vous le propriétaire officiel de votre bien. Depuis 2019 et la suppression des attributions notariales dans le réseau consulaire cette étape s’est vue complexifiée.

Tout ce qu’il vous faut savoir sur cette situation avant, pendant et prévisions post Covid-19.


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Pouvez vous nous distinguer les différents actes notariés et les implications du notaire dans la signature de ces derniers?

Un acte sous seing privé est un document écrit rédigé par des personnes privées,  afin de constater un effet ou un fait juridique. A titre d’exemple, on peut citer le contrat de travail, le contrat de bail ou encore le testament, ou bien le mandat.

On le distingue de l’acte authentique en ce qui concerne  sa forme  et ses effets.

En effet, un acte authentique est reçu par un officier public, comme un notaire ou un huissier de justice, qui le rédige selon un formalisme prescrit par la loi.

L’efficacité supérieure de l’acte authentique par rapport à l’acte sous seing privé se mesure par le fait qu’il a date certaine, force probante et force exécutoire. Les éléments constatés et vérifiés par le notaire font foi jusqu’à inscription de faux et nul besoin de passer par le juge pour obtenir l’exécution forcée.

Certains types de contrats doivent être obligatoirement établis par acte authentique pour être valables comme les hypothèques, donations ou encore les contrats de mariage; tandis que d’autres doivent l’être seulement pour être opposables aux tiers, comme toutes les opérations juridiques relatives aux immeubles, comme les ventes immobilières, ou les transmissions d’immeubles par décès ou encore les apports d’immeubles à des sociétés.

Enfin, en dehors de ces cas, on peut tout à fait concevoir que tout type de contrat puisse être passé devant notaire, si l’on recherche justement la sécurité et l’efficacité attachée à l’acte authentique.

 

Quelles sont les spécificités de ces actes pour les non-résidents?

Jusqu’au premier janvier 2019, les consuls avaient des attributions notariales : ils  pouvaient donc rendre authentiques les actes que les non-résidents leur donnaient à recevoir.

En pratique, ce n’était pas le Consul qui rédigeait mais un notaire français qui rédigeait son acte et le client non résident prenait rendez-vous au Consulat pour le signer dans les formes requises.

Depuis l’année dernière, l’Etat a retiré cette attribution aux Consuls (sauf pour deux pays d’Afrique).

 

Quelles ont été les impacts de ces fermetures et quelles sont les solutions pour nos clients expatriés ?

Il a fallu trouver des solutions pragmatiques pour parer à ce manque; les non-résidents faisant  beaucoup, tout comme leurs compatriotes vivant sur le sol français, de transactions immobilières.

A chaque fois qu’un client non résident, avait l’opportunité de se rendre en France, nous nous sommes démenés pour que la signature de son acte puisse avoir lieu pendant son séjour, même rapide.

Egalement, à chaque fois qu’il était possible que notre client se fasse représenter par un tiers à sur la base d’une procuration sous seing privé, nous avons opté  pour cette solution.

En revanche, quand  notre client ne pouvait ni se déplacer en France, ni signer une procuration sous seing privé parce que le formalisme exigé était celui d’une procuration authentique, ne pouvant plus être reçue par les consuls, nous avons dû trouver d’autres solutions, dans la zone Asie qui ont fonctionné!

 

Existe-t-il d’autres solutions plus locales ?

A HK ou Singapour par exemple, la difficulté tient au fait que ces pays reposent sur un système de droit anglo-saxon: la fonction de notaire et le concept d’acte authentique n’existent pas.

Il existe bien ce qu’on appelle des “public notary” mais ce ne sont en aucun cas des notaires au sens de notre droit, dont les actes qu’ils signeraient seraient équivalents stricto sensu à notre acte authentique.

La jurisprudence de la Cour de Cassation  a récemment validé cette analyse.

En effet, dans cette affaire, une ressortissante française résidente d’Australie, système de droit anglo-saxon, s’était portée caution hypothécaire  de son père emprunteur bancaire. Ne pouvant se déplacer à la signature de l’acte en France, elle s’était faite représentée par son frère au moyen d’une procuration reçue par un Public Notary australien. Suite au défaut de paiement du débiteur principal, la banque a engagé une procédure de saisie immobilière sur le bien gagé. En appel, la procédure de saisie a été annulée sur le fondement du défaut de caractère authentique de la procuration signée par la caution et la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par la Banque, estimant que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision.

 

En cette période si particulière de crise sanitaire comment s’ajuste le notariat?

La profession a réagi très rapidement pour maintenir la continuité de l’activité notariale, support de l’activité économique et immobilière.

Un décret autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire a été publié le 3 avril dernier. Grâce à un système de visio-conférence agréé, il est maintenant possible pour le notaire de signer des actes avec des parties qui comparaissent devant lui à distance!

 

Est-ce enfin LA solution que nous attendions pour fluidifier ces signatures à distance ?

La comparution du client par Visio conférence est pour l’instant temporaire et liée à la crise sanitaire actuelle. Il est sûr que si cette alternative était pérennisée après crise, cela fluidifierait sans conteste les transactions réalisées par les non-résidents.

Notre profession travaille dans ce sens.

 

Un grand Merci à Me Marechal-Cohen pour ses réponses.

Agnès Maréchal Cohen

Notaire Associé à Chantilly

 

 

 

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