Comme le disait Forrest Gump : « La vie, c’est comme une boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber. » Cette citation illustre parfaitement le marché immobilier actuel : imprévisible, mais riche en opportunités pour ceux qui savent se positionner intelligemment.
Alors que l’année 2025 amorce sa dernière ligne droite, le contexte économique mondial semble osciller entre incertitude et résilience. L’inflation, bien qu’en décélération, reste un défi majeur pour les banques centrales. En zone euro, elle s’établissait autour de 2,1 % en août 2025 selon Eurostat, un niveau en baisse par rapport aux 5 % atteints fin 2023, mais toujours au-dessus de l’objectif des 2 %.
Sur le marché des devises, l’euro affiche une relative stabilité face au dollar, évoluant autour de 1,16$ début septembre 2025. Les marchés financiers, eux, naviguent entre volatilité et regain d’optimisme, alimentés par des tensions géopolitiques persistantes et des incertitudes politiques en France après le remaniement gouvernemental.
Dans ce contexte globalement tendu, l’immobilier amorce une reprise prudente et reste une valeur refuge pour les investisseurs.
Découvrez notre « baromètre » du marché immobilier en France en cette rentrée !
Un marché immobilier en pleine mutation et une stabilisation des taux
Après une année 2024 marquée par un recul des transactions de près de 20 %, le marché immobilier français affiche en 2025 des signes tangibles de stabilisation. Selon les Notaires de France, environ 892 000 transactions ont été enregistrées sur 12 mois glissants à fin avril 2025, marquant une remontée depuis octobre 2024. Cette évolution reflète un retour progressif de la confiance des acheteurs, qui avaient suspendu leurs projets pendant la période de forte tension économique et de hausse des taux.
Après avoir grimpé au-dessus des 4 % en 2023-2024, les taux immobiliers se stabilisent désormais autour de 3.6 % sur 20 ans en septembre 2025 pour les non-résidents. Ils sont toutefois à observer de près notamment suivant le vote de confiance prévu le 8 septembre.
Cette stabilisation marque un véritable tournant après deux années de tensions qui avaient mis à mal la capacité d’emprunt des ménages. Aujourd’hui, les acheteurs retrouvent un peu de souffle et les banques, après avoir resserré drastiquement leurs conditions en 2023-2024, réouvrent progressivement le robinet du financement. Pour les primo-accédants comme pour les investisseurs, ce climat plus apaisé redonne confiance et ravive les projets mis en pause. Bien sûr, nous ne sommes pas revenus aux taux historiquement bas de l’ère pré-2022, mais cette nouvelle normalité autour de 3 % installe une forme d’équilibre et prépare le terrain à une reprise plus saine et durable du marché.
Prix de l’immobilier : entre stabilisation et remontée
Après une chute moyenne de -6 % entre 2022 et 2024, le marché semble avoir touché son point bas. L’indice Notaires-INSEE enregistre une hausse moyenne de 0,4 % sur un an à fin avril 2025 :
- +0,7 % pour les appartements
- +0,3 % pour les maisons
Si certaines grandes villes comme Lyon, Paris ou Bordeaux affichent un rebond modéré, les zones rurales ou peu tendues voient leurs prix se stabiliser, sans reprise marquée. Cette disparité confirme un marché devenu sélectif, où l’attractivité locale joue un rôle déterminant.
Mutation de la demande et opportunités d’investissement
Les attentes des acheteurs et investisseurs ont évolué. La crise énergétique et les hausses de taux passées ont installé une logique d’achat plus qualitative :
- Biens à rénover : la hausse des aides publiques et les contraintes réglementaires renforcent leur attractivité.
- Villes secondaires et périurbain : la tension du marché locatif et le télétravail continue de soutenir ces marchés.
- Immobilier géré (résidences étudiantes, seniors, coliving) : ce segment attire pour sa gestion simplifiée, sa fiscalité et sa stabilité de rendement.
Bien qu’ayant peiné depuis 2022, le marché du neuf lui reprend aussi des couleurs avec une hausse notable des transactions les 2e et 3e trimestres 2025.
Les investisseurs se positionnent désormais avec une vision patrimoniale à long terme, profitant des écarts de prix et de la hausse de la demande locative dans les grandes agglomérations.
Transition énergétique : rénovation et passoires thermiques
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location (Gouvernement). L’étape suivante, prévue pour 2028, concernera les logements classés F.
Ces interdictions accélèrent la demande en rénovation. Les banques intègrent désormais une “valeur verte” dans leurs estimations, et les investisseurs anticipent ces changements pour valoriser leurs biens
Fiscalité et cadre législatif : à quoi s’attendre ?
La loi de finances 2026 : vers de nouvelles règles du jeu ?
Les discussions en cours autour de la loi de finances 2026 viennent raviver l’intérêt des investisseurs. Dans un contexte économique marqué par la rigueur budgétaire, le gouvernement propose une série de mesures ambitieuses pour réconcilier fiscalité et attractivité immobilière.
Parmi les sujets les plus débattus :
- Nouveau statut du bailleur privé
Inspiré du rapport Daubresse–Cosson, ce statut vise à simplifier et dynamiser l’investissement locatif :
- Un amortissement du capital généralisé entre les locations nues et meublées : 5 % par an pour le neuf, 4 % pour l’ancien avec travaux (si les travaux sont ≥ 15% du coût d’acquisition), ceci dans la limite de 80% de la valeur du bien.
- Micro-foncier renforcé : abattement qui passerait de 30% à 50 % avec un plafond doublé pour atteindre les 30 000 €.
- Déficit foncier : un plafond relevé à 40 000 € (contre 10 700 € ce jour) déductibles du revenu global.
- Exonération IFI : pour les logements loués en résidence principale.
- Plus-values : exonération totale après 20 ans de détention (contre 22 ans aujourd’hui pour les personnes physiques sur la partie impôt sur le revenus et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- Réforme du bail et simplification réglementaire
- Meilleure définition des charges récupérables.
- Assouplissement de l’encadrement des loyers.
- Allègement des obligations liées au DPE.
Ces mesures pourraient générer jusqu’à 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030 et rapporter près de 2 milliards d’euros de recettes fiscales. Pour les investisseurs, cela signifie :
- Une meilleure rentabilité nette grâce à des abattements et amortissements plus généreux.
- Une plus grande lisibilité fiscale, facilitant les arbitrages patrimoniaux.
- Un cadre locatif modernisé, plus souple et sécurisé.
L’immobilier, un pilier stratégique plus que jamais
Malgré les incertitudes conjoncturelles, l’immobilier conserve une place centrale dans les stratégies d’investissement. Actif tangible, résilient et porteur de valeur sociale, il bénéficie aujourd’hui d’un regain d’attention politique et économique. La loi de finances 2026, si elle est adoptée dans ses grandes lignes, pourrait marquer un tournant historique en faveur des investisseurs engagés.
Dans un monde en mutation, l’immobilier reste une boussole patrimoniale fiable, capable de conjuguer rendement, sécurité et impact. Et cette rentrée 2025 pourrait bien être le moment idéal pour s’y (re)engager.
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