Juin est déjà là. Il est plus que temps de faire notre traditionnel point sur l’état du marché immobilier français !
L’année 2021, tout comme les années l’ayant précédée, s’était distinguée par un nombre record de transactions, doublée d’une augmentation sensible des prix moyens dans l’ancien comme dans le neuf. Malgré le contexte sanitaire, toujours un peu chaotique, les Notaires de France ont enregistré un cumul de 1,2 millions de transactions à la fin de 2021. Le marché toujours dynamique a pu, entre autre, bénéficier d’un contexte d’emprunt plus que favorable.
2022 est une année électorale. Elles sont traditionnellement plus calmes pour l’immobilier. Ce n’est pas exactement comme cela que nous la décririons à date.
Patrimolink s’est plongé pour vous dans les premiers chiffres de l’immobilier de cette année et tire quelques tendances afin de vous accompagner dans vos placements.
Une stabilisation du marché est en cours
Dans leur Note de conjoncture d’avril 2022, les Notaires de France parlent d’une année 2021 : “ anormale où les Français ont, dans leur globalité, accéléré, concrétisé, voire anticipé leurs projets immobiliers”. En effet, le nombre de ventes a atteint le chiffre record de 1 212 000 transactions à fin août 2021. L’épidémie de Covid avait provoqué une accélération des projets, facilitée par la digitalisation du processus de vente immobilier (lire notre article sur le sujet) et des taux d’emprunt favorables. Ce surcroît de vente s’était dirigé vers les grandes villes, mais aussi et de plus en plus, vers les villes moyennes bien connectées, nous en avions parlé ici.
En comparaison, 2022 semble voir le marché revenir progressivement vers une activité plus calme. Si les chiffres restent hauts, 1 177 000 ventes comptabilisées à fin janvier 2022, ils se stabilisent. L’attrait des communes moyennes est une tendance qui se confirme, mais les grandes villes restent une valeur sûre recherchée par les investisseurs.
Qu’en est-il des prix immobiliers ?
Ils continuent leur progression, même si on note un ralentissement et des disparités entre régions. Nous en avions parlé dans un article récent, le marché immobilier français est structuré autour d’un manque chronique de logements, qui oriente les prix à la hausse. De manière générale, les biens disponibles sont rares et, une fois en vente, ils partent vite. Les Français dans le cadre de l’acquisition de leur résidence principale, plébiscitent toujours la maison individuelle (80% selon un sondage de la Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles (FFC) et l’Institut IFOP de janvier 2022), mais ils sont aussi de plus en plus à la recherche de placements dans la pierre comme une valeur refuge. Dans ce contexte, les biens réhabilités et/ou construits dans des zones plus denses ont la cote.
En conséquence, les prix au m2 continuent de se valoriser en France métropolitaine.
Selon le dernier baromètre de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le coût des opérations a beaucoup augmenté (+8,4%), de même que le montant de l’apport personnel : +13,8% depuis début 2022.
Néanmoins, si on zoome au niveau régional, on note une hétérogénéité. Les notaires de France ont relevé une hausse de +7,2% pour les logements anciens sur le dernier trimestre de 2021. Elle était de +9 % en province entre le 4e trimestre 2020 et celui de 2021.
La surprise de 2022 vient de la capitale, avec une baisse relative du prix des appartements de – 1,6 % sur un an, et des littoraux, en forte hausse.
Des conditions d’emprunt qui évoluent dans un contexte inflationniste
Dans l’ensemble, la production des crédits à l’habitat reste à un niveau élevé avec 23,8 milliards en février 2022, contre 23,7 milliards en janvier. Toujours selon le dernier baromètre de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts octroyés est en retrait : sur un an – 6,1% et -3,7% pour le montant de la production de crédits.
En effet, une donnée ayant évolué ce premier semestre est le niveau des taux d’emprunt. Après avoir connu plusieurs années particulièrement exceptionnelles en la matière, les taux ont eu tendance, notamment ces dernières semaines, à augmenter, ce que les professionnels jugent comme étant un tout juste retour à la normale plus que prévisible. Toujours en deçà de l’inflation, il n’en demeure pas moins intéressant d’emprunter. Mais certains acquéreurs souffrent de cette situation, notamment en raison d’une notion que beaucoup découvrent : le taux d’usure.
Le taux d’usure est défini par la Banque de France comme le taux maximum légal auquel les banques sont autorisées à octroyer un prêt. Il permet de protéger les emprunteurs contre des taux jugés trop importants.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) se doit d’être inférieur ou égal à ce taux d’usure pour que le prêt soit possible. Il est sinon considéré comme “usuraire” (à comprendre hors la loi et répréhensible).
Ce taux d’usure est calculé par rapport aux taux moyen pratiqué par les banques les 3 derniers mois majoré d’un tiers de ce montant.
Or, les taux d’emprunts ayant augmenté (même si encore attractifs) très récemment, beaucoup de dossiers en ce milieu d’année se voient bloqués, car ils dépassent le taux d’usure. Sur ce point, un retour à la normale est prévisible pour la rentrée.
Il est également à rappeler que depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financière sont devenues obligatoires pour les banques françaises. Si dans les faits la plupart les suivaient déjà, ces règles réduisent leurs marges de manœuvre pour octroyer des prêts. Pour mémoire, il s’agit des obligations suivantes :
– Un taux d’endettement maximal de 35 % pour les emprunteurs ;
– Une durée maximale de crédit de 25 ans (plutôt 20 ans pour les non-résidents) ;
– Un taux de dérogation fixé à 20 % (pourcentage de dossiers qui ne remplissent pas les 2 premiers critères, mais que la banque décide d’accepter).
2022 apporte aussi une bonne nouvelle néanmoins concernant votre crédit immobilier : grâce à la loi Lemoine, depuis le 1er juin de cette année, il est plus facile de changer d’assurance emprunteur. Elle met notamment en place la résiliation infra-annuelle. Vous pouvez ainsi annuler votre contrat à tout moment. Dès juin 2022, pour les polices souscrites après cette date. À partir de septembre pour les autres. Avec la réduction du délai dans le droit à l’oubli, vous n’aurez plus à déclarer votre pathologie (notamment de type cancer) si le protocole de soin est terminé depuis 5 ans (au lieu de 10). D’autres pathologies pourront être ajoutées à ce droit à l’oubli. Le questionnaire de santé ne sera plus obligatoire pour les prêts jusqu’à 200 000 euros et arrivant à terme avant les 60 ans du débiteur. Enfin, la transparence sur le coût du prêt sera obligatoire. L’organisme devra communiquer le coût de l’assurance sur 8 ans (durée moyenne d’un prêt en France), afin de permettre une meilleure comparaison et mise en concurrence.
Le DPE, un élément de plus en plus important
Un autre facteur bouscule le marché immobilier français en 2022, c’est la Loi Climat et résilience et son nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Nous vous en avions déjà parlé avant son entrée en vigueur, elle vient considérablement changer la donne pour le parc immobilier français.
En substance, cette nouvelle régulation vise à lutter contre les passoires énergétiques, pour réduire la consommation globale d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre (GES). Ces biens représenteraient 20% des logements, soit 7 à 8 millions selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM).
Depuis janvier 2021, le DPE est opposable, il devient ainsi un élément crucial d’une vente. Sa méthode de calcul a été refondue pour être plus claire et lisible. Elle classe les biens de A à G, des plus au moins efficaces. La loi s’accompagne d’un calendrier visant à écarter du marché de la location les biens les plus polluants. Depuis janvier 2021, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des biens classés F et G. Au 1er janvier 2022, il est devenu obligatoire de mentionner le classement des biens F et G, ainsi que le montant en euros de leur consommation énergétique. En 2025, il sera interdit de louer les biens classés G, en 2028, ceux classés F, et en 2034, ceux classés E.
Même si la méthode de calcul et son application font aujourd’hui débat, le calendrier reste en vigueur.
Cette régulation a déjà des effets notables sur le marché. Le DPE devient un argument de vente, les biens les mieux classés étant mieux valorisés. Au contraire, le prix des « passoires thermiques » baisse. Un exemple : en Nouvelle-Aquitaine, une étude des Notaires de France relève une moins-value de 20 % des étiquettes F et G. Les acteurs du secteur remarquent déjà un afflux de biens mal classés sur le marché. Ce volume, couplé à une plus grande vigilance des acheteurs par rapport au DPE, pousse leurs prix à la baisse.
Investir dans un bien immobilier aux dernières normes n’est donc pas qu’une garantie de confort et de charges réduites, c’est aussi et surtout une assurance de voir son bien ne pas perdre de valeur et/ou se valoriser.
Comparée à 2021, 2022 s’annonce donc comme une année de stabilisation voire de baisse en termes de volume de ventes. Les prix continuent à augmenter, du fait de la structure du marché immobilier français, mais moins vite et de façon plus hétérogène. L’année voit néanmoins poindre de possibles changements importants au niveau de l’emprunt immobilier et des conséquences du DPE.
L’actif immobilier reste résilient et très intéressant en ces temps inflationnistes où les marchés financiers souffrent. Le secteur est néanmoins à observer de très près, la donne de ces derniers mois ayant tendance à évoluer rapidement. Vous pouvez compter sur nous pour ce faire, pour vous informer sur toutes les évolutions à venir et vous conseiller constructivement en ces temps changeants.
Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.
