Le marché immobilier Français en 2021: Analyse et bilan à mi-parcours

Patrimolink Analyse du marché, Articles

 

Article publié le 20 Août 2021

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Tandis qu’une bonne partie de l’année vient de s’écouler, l’heure est venue de faire notre traditionnel point de parcours.

Avec un nouveau record de transactions franchit fin mai, il semblerait que l’appétit des français pour la Pierre ne se soit guère atténué. Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier en France reste toujours très dynamique avec une demande toujours très forte. On constate tout de même des évolutions et des changements tout à fait extraordinaires dans sa dynamique.  

Prix à la hausse, pénurie de logement, regain d’attractivité pour les villes de province… Patrimolink vous livre son analyse à mi-parcours sur les chiffres, les tendances et l’évolution du marché immobilier en France.


Un nombre de transactions record accompagné d’un changement structurel majeur du marché immobilier

Au 31 mai 2021, un nouveau record a été atteint. 1,13 Million de transactions dans l’ancien ont été enregistré sur les douze derniers mois selon la dernière note conjoncturelle des Notaires de France. Un volume de transactions d’autant plus remarquable qu’il s’inscrit dans un contexte de crise sanitaire et économique. Ces résultats attestent une fois de plus du dynamisme exceptionnel et de la capacité de résilience du marché immobilier en période de crise ainsi que de la confiance qu’on les français dans la pierre en tant que valeur refuge.

En outre, cette hausse des transactions n’est pas observée de manière égale sur tout le territoire. En effet, elle semblerait davantage viser les villes de provinces qui selon la FNAIM, auraient connu fin mars 2021 une augmentation de 2% des transactions sur la période des 12 derniers mois.  A l’inverse, Paris et l’IDF ont été plus sévèrement touchés et affichent des baisses respectives de ventes de logements de -16% et -12% (dont – 4% dans la Grande Couronne et -8% dans la Petite Couronne). Les Notaires de France confirment cette nouvelle tendance en affirmant que cette hausse des transactions se serait faite « au profit d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes. »

De nouveaux comportements d’achat jusque-là marginaux émergent et par conséquent font évoluer le marché immobilier.

Les confinements successifs et la généralisation du télétravail ont accru la volonté de se rapprocher de zones moins densément peuplées (d’où la baisse du nombre de transactions à Paris et en IDF). On observe par conséquent une hausse de la demande de logements situés en banlieue ou en dehors des grandes villes, tout comme une hausse de la demande des maisons VS appartements. Le site des Notaires de France parle même de « relocalisation vers des petites villes et villes moyennes » dans des zones plus vertes où la typologie des biens permettrait d’avoir des surfaces plus grandes à des prix plus abordables. Dans une récente étude de l’INSEE, il est intéressant d’observer le taux de variation de la population entre 2018 et 2021 en tenant compte uniquement du solde des entrées et sorties des départements (et non du solde naturel). On constate alors une nette prédominance des migrations vers les départements du sud et du sud-ouest, là où les soldes migratoires positifs sont les plus élevés.

L’espace, la verdure, et la qualité de vie d’une manière générale semblerait désormais faire partie des top priorités des acquéreurs en recherche de logements. Des tendances qui se répercutent sur le prix de l’immobilier.

Cette tendance n’est pas cependant la fin du marché immobilier parisien voire citadin. Les périodes successives de reprise d’activité post-confinement s’étant toutes accompagnées d’une reprise immédiate de l’activité immobilière, et ce, dans toutes les villes de France, y compris Paris et sa région.

 

Une offre de logements en baisse

Même si la France connait depuis de nombreuses années un manque crucial de logements et ceci depuis la période après-guerre, cette tendance ne s’est pas améliorée et devrait même s’accentuer davantage dans les années à venir. Pour cause, un recul significatif du nombre de mises en chantiers (-6,9% en 2020 par rapport au douze mois précédents) et de délivrance de permis de construire (-14,7%). Selon les dernières données de la Fédération française du bâtiment (FFB), la production de logements neufs afficherait un net recul de 22,3 % en 2020. Le stock de logements à vendre est au plus bas poussant ainsi les prix de l’immobilier à la hausse.

La forte baisse des délivrances de permis de construire risque de se répercuter sur l’offre de constructions et de logements à venir, entrainant par conséquent un retard qui sera difficile à rattraper. Or, les constructions d’aujourd’hui sont les logements de demain. Cela laisse-t-il présager une pénurie de logements dans le futur ? Quelles en seraient les implications ?

Elles pourraient être nombreuses de part l’importance qu’a l’immobilier dans l’économie réelle et la sphère financière. Représentant à lui seul 1/5 du PIB, le marché du logement et de l’immobilier constitue une composante essentiellement de l’économie d’un pays.

Le secteur de l’immobilier est dépendant lui aussi de l’économie via l’intermédiaire de variables telles que le revenu des ménages ou les taux d’intérêts. D’ailleurs, Clément Juglar, grand économiste du 20e siècle, mettra en avant dans ses études la forte corrélation qu’il y a entre le cycle de la construction et cycle économique. D’où le fameux adage : « Quand le bâtiment va, tout va »

Au-delà de la conjoncture et des faits exposés précédemment, d’autres facteurs viennent s’ajouter aux difficultés que connait actuellement la construction. La raréfaction du foncier et les sensibilités aux causes environnementales incitent à repenser notre modèle actuel de développement urbain ne permettant plus un étalement et une expansion horizontale des villes comme a connu la France le siècle dernier. Pour pallier à ce manque de foncier, une nouvelle tendance à la verticalisation (construction plus dense et en hauteur) voit le jour, bien qu’encore contesté par de nombreuses branches politiques et écologistes ne souhaitant pas vouloir une densification des centres-villes. Autre alternative, de plus en plus vogue, consiste à la réhabilitation des bâtis existants. La France détient un parc immobilier très vieillissant. Et, face à ce constat, la réhabilitation des vieux habitats est de plus en plus plébiscitée

Selon la FNAIM, « l’offre des logements anciens ne semble pas avoir été épargnée et affiche une diminution de -26% en France d’après les chiffres des 15 principaux portails internet sur les 6 derniers mois ». Une baisse de l’offre marquée davantage dans les petites/moyennes villes et zones rurales, à l’inverse de Paris qui présente, elle, une forte hausse de son offre de logements depuis Avril 2020, expliquée en partie aussi par le retour de nombreux logements loués aux vacanciers ou autres visiteurs sur le marché. Sur ce point encore, la tendance post périodes de confinement s’est accompagnée d’une reprise à la hausse des locations. Il semblerait que cette tendance, bien qu’à surveiller, soit donc temporaire.

 

Une hausse des prix logements qui se poursuit significativement

La hausse des prix des logements continue son ascension en France avec une progression de 5,9% en moyenne sur les prix des logements anciens entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 selon les Notaires de France.

Néanmoins, derrière ces moyennes en forte hausse, on peut noter de nombreuses disparités sur le territoire national notamment entre la capitale et la France des villes moyennes et rurales. C’est la première fois depuis 2016 que le prix des logements en Province (+ 6,4%) enregistre une hausse plus élevée qu’en région IDF (+4,7%) tout comme c’est la première fois aussi que le prix des maisons (+6,5%) augmente plus que celui des appartements (+5,1%).

Avec des prix moyens très disparates selon les quartiers, l’immobilier Parisien affiche une faible augmentation de 1.7% par rapport aux douze mois précédents. Sur les 20 arrondissements Parisiens, seuls 14 connaissent une évolution annuelle supérieur à 1%. Les six autres affichent une croissance proche de zéro voire négative.

Il est très intéressant de noter que la baisse/ralentissement des volumes à Paris ET en IDF ne s’est nullement répercutée par une baisse de prix que certains attendent toujours. Le marché actuel fait fit des logiques macro-économiques couramment enseignées.

Côté Province, les villes ayant connu les plus fortes progressions au niveau national sont des petites villes comme Poitiers (+17,5%), Caen (+16,2%), Bayonne (+14,8%), Nîmes (10,7%), Tours (+10,6%) ou encore Nancy (+10,6%) avec des croissances exceptionnelles à deux chiffres.

D’autres grandes villes comme Rennes (8,7%), Lyon (+8,4%), Nantes (7,8%), Toulouse (7,1%), Montpellier (7,6%) ont connu des progressions un peu moindres mais remarquables tout de même.

Finalement, Paris et Marseille font partie des villes ayant connu les plus faibles évolutions cette année, légèrement inférieures à 2%.

Attention, nous sommes loin d’un effondrement. Rappelons que cette situation de prix dans la Capitale se fait dans un contexte de pandémie et de distanciation sociale comme ce fut le cas au 14e siècle lors de l’irruption de la Peste Noire (dixit J. Friggit CGEDD1 Juin 2015) et est donc loin d’être un effet long terme.

 

Des taux d’intérêts toujours au plus bas

Dans sa politique de soutien et de relance de l’économie, la BCE (Banque centrale européenne) continue à maintenir ses taux directeurs au plus bas permettant ainsi aux taux d’intérêts sur les crédits immobiliers de continuer leur incroyable descente pour atteindre au deuxième trimestre 2021 un nouveau record historique.

Au-delà de ces taux d’intérêts très attractifs, les conditions d’octroi de prêts immobiliers ont, de leur côté aussi, légèrement été assoupli en janvier 2021 par le HCSF, passant le niveau d’endettement maximum de 33 à 35% et la durée maximum d’emprunt de 25 à 27 ans. Bien que les banques soient de plus en plus sélectives sur les dossiers à financer (notamment sur l’apport personnel et les garanties), notamment en cette fin d’années, leurs quotas étant déjà atteints, les investisseurs peuvent donc initier un projet immobilier dans des conditions financières très attractives.

 

Un indice de confiance des ménages toujours élevé

L’immobilier français continue de bénéficier à ce stade d’une forte confiance de la part des ménages et des investisseurs. Selon le baromètre FNAIM-IFOP de Juin 2021, 59% des répondants trouvent la situation économique actuelle favorable pour investir dans l’immobilier locatif. Une autre étude de SeLoger réalisée en septembre 2020, montre que 82 % des investisseurs « considèrent l’immobilier comme le placement le plus attractif ». Dotée d’une forte confiance de la part des français, l’immobilier conserve son statut de valeur refuge et continue d’apparaitre comme un investissement rentable sur le long terme

 

Malgré une situation sanitaire toujours fragile, le marché immobilier reste dynamique et continue à affirmer son caractère résiliant. Le marché immobilier reste soutenu par des éléments structurels forts ; des taux d’intérêts toujours au plus bas, une demande et des besoins en logement en constante hausse (s’intensifiant davantage avec la chute de la production actuelle), une confiance inébranlable des ménages dans la pierre et le manque d’attractivité dans les autres actifs financiers.  La crise sanitaire et la généralisation du télétravail ont également laisser apparaître de nouvelles tendances et des changements dans l’aspiration des français faisant évoluer le paysage immobilier français. Est-ce le fruit d’une simple refonte conjoncturelle ou une véritable évolution structurelle ancrer dans la durée ? À suivre de près !

 

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