La presse spécialisée a beaucoup parlé des conséquences de la pandémie de la Covid sur l’économie. La reprise économique et le dynamisme perceptibles se sont accompagnés d’une réapparition de l’inflation. 2021 a en effet vu les prix repartir sensiblement à la hausse. Ce retour de l’inflation peut inquiéter les investisseurs, soucieux de protéger leur épargne. Un adage bien connu avance que « l’immobilier est un très bon rempart contre l’inflation ». Pourquoi ? Est-il toujours intéressant d’investir dans un contexte inflationniste ? Patrimolink vous donne quelques clés pour y voir plus clair.
L’inflation, définition
L’inflation se définit par une augmentation globale des prix. Sa principale conséquence est une perte de valeur de la monnaie et donc de pouvoir d’achat : il faut dépenser plus pour acheter la même chose.
Elle est calculée sur la base d’un panier moyen, avec des produits de base (alimentation, services, biens durables), mais aussi des postes de dépenses importants comme l’énergie. Ce calcul détermine ce qu’on appelle le coût de la vie.
Comment survient l’inflation ? Elle est multifactorielle, mais relève de 2 causes principales dans le cas actuel.
– La première est un déséquilibre entre l’offre et la demande. La demande pour un ensemble de produits augmente, sans que l’offre ne suive. Ce qui est rare est cher : le prix des produits, devenu rares, augmente mécaniquement.
– La seconde est l’inflation induite par les coûts. La valeur des matières premières, notamment l’énergie ou les matériaux de construction, s’envole et entraîne celui des biens et des services qui en dépendent.
Le retour récent de l’inflation
Depuis le passage à l’euro entre 1999 et 2001, les prix à la consommation ont augmenté en moyenne de 1.4% par an. C’est une évolution beaucoup plus faible que celle enregistrée depuis l’après-guerre jusqu’aux années 80 (en moyenne 10% par an), ou entre les années 80 et le début des années 2000 (2% environ par an). Contrairement à une perception communément partagée, la période actuelle se caractérise donc par une relative stabilité des prix. Elle est principalement due aux politiques de convergence et de stabilité mises en place dans le cadre de l’Union Européenne (post Traité de Maastricht). À chaque fois que l’indice a dépassé les 2%, les causes ont été clairement identifiées (phénomènes climatiques et hausse du prix des produits agricoles, problème géopolitique et augmentation du prix du pétrole, par exemple).
En 2021, l’OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Économiques) a mesuré une inflation de 4,2% sur un an en juillet (3,1% sans l’alimentation et les combustibles, très volatils). Cette envolée des prix est principalement due au rebond de la consommation des ménages et à la reprise des activités économiques post-Covid. La demande a rapidement augmenté, alors que l’offre a eu du mal à y répondre. De nombreuses matières premières ont vu leur cours s’envoler, comme le bois, l’acier, mais aussi et surtout les énergies (pétrole, gaz).
L’immobilier comme valeur refuge, une perspective historique
Le foncier reste l’un des actifs non-financiers préférés de la moyenne des Français. Mais est-il un bon rempart contre l’inflation ? Une perspective historique sur le marché immobilier français semble montrer que oui.
Contrairement aux produits financiers malmenés par la crise, l’immobilier s’est montré peu volatil et est garant d’une rentabilité stable.
La pierre est un investissement tangible (immeuble, maison, terrain). Il perd (normalement) lentement de sa valeur, et est relativement moins exposé à la conjoncture économique. Un coup d’œil rapide sur l’évolution historique combinée des prix de l’immobilier et de l’inflation prouve que si le pouvoir d’achat baisse, la valeur immobilière, elle, ne faiblit pas sur le long terme. Bien au contraire, elle a augmenté durant les décennies passées.
L’immobilier post-Covid, à quoi s’attendre ?
À l’heure où nous écrivons, la pandémie continue de peser sur les économies. L’Insee parle en effet d’une « reprise sous tension » et d’un « environnement international incertain », caractérisés par un ralentissement de la croissance, un resserrement de la politique monétaire et une hausse de l’inflation. La presse économique a souvent insisté ces derniers mois sur le fait que l’immobilier était trop cher par rapport au revenu moyen des ménages français. Certains économistes envisageaient ainsi une correction rapide de cette forte demande de biens « anormale » et entretenue par des taux d’intérêt faibles.
Pourtant, le marché immobilier a confirmé son embellie. Après un important rebond post-confinements, le nombre de transactions avait alors atteint un record, les prix immobiliers continuent de progresser, poussés par un déficit chronique de constructions et cette politique de prêts avantageuse continue. Les investisseurs institutionnels sont aussi entrés en force sur le marché du logement. L’indice GIE (Groupement d’Intérêt Economique) Immostat suit les évolutions de leurs achats d’immobilier résidentiel. S’ils ne représentent aujourd’hui que 10 % des montants totaux investis sur le marché français, l’indice a montré une augmentation de plus de 40% des volumes investis, pour atteindre un montant de 5,5 milliards d’euros en 2020. La crise de la Covid a fragilisé l’immobilier professionnel (bureaux, commerces), et redoré le blason du résidentiel. Leur politique d’achat de lots en bloc renforce la concurrence sur le marché et stimule les prix.
Le phénomène semble d’ailleurs global. L’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) a relevé une augmentation annuelle des prix de l’immobilier de 9,4 % au premier trimestre 2021, parmi ses membres. C’est la plus forte croissance depuis trente ans.
Au vu des chiffres récents, on pourrait s’attendre à une remontée des taux directeurs, et donc des taux d’emprunt (pour plus de détails, voir notre article sur le financement des non-résidents). Les analystes s’accordent cependant à dire qu’elle devrait être très progressive. La pandémie n’est pas encore terminée et la reprise économique est fragile. Les Banques Centrales devraient être prudentes et éviter un durcissement trop rapide des taux directeurs. Christine Lagarde, Présidente de la Banque Centrale Européenne, a ainsi déclaré le 15 novembre dernier qu’une hausse des taux directeurs en 2022 serait « contre-productive ».
Enfin, il est bon de rappeler que les emprunts contractés en France sont à taux fixe. L’inflation n’a donc pas d’influence sur le montant à rembourser. L’effet de levier au moment de l’emprunt est toujours bien réel. Par contre, les revenus issus de biens mis en location seront ajustés, offrant une relative protection aux propriétaires. Les loyers sont en effet indexés sur l’inflation, toute augmentation étant calculée sur base de l’Indice de Réévaluation des Loyers (voir notre post sur l’IRL). Même si l’ajustement est différé (de l’ordre de 6 mois), et partiel (les différents indices inclus dans le calcul de l’indexation ne représentent pas toujours complètement l’inflation future), il reste une source de revenus additionnels.
L’inflation fait son retour et les investisseurs doivent faire des choix pour placer au mieux leur capital. La crise de la Covid a beaucoup perturbé les économies, qui peinent aujourd’hui à reprendre leur souffle. Dans ce contexte, la pierre s’impose comme une valeur refuge. Moins exposée que les actifs financiers, elle a prouvé sa résistance aux fluctuations de l’économie. Vous souhaitez investir ? Patrimolink vous accompagne dans vos projets immobiliers.
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