Comment optimiser la fiscalité d'un investissement immobilier?

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Qui dit investissement dit rentabilité. Qui dit rentabilité dit recherche d’optimisation de vos charges. Alors que certains choix existent pour amoindrir vos charges d’exploitation, intéresserons-nous ici à l’optimisation fiscale de vos revenus fonciers et BIC de source française.


Article mis à jour  le 20 Avril 2019

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Que vous soyez Français hors de France ou d’une autre nationalité, les règles d’acquisition et de fiscalité d’un bien immobilier situé en France sont les mêmes (il conviendra néanmoins de regarder de près les conventions internationales entre votre pays d’expatriation et la France pour s’en assurer).

Les dispositifs mis en place par l’Etat, dits de défiscalisation, ne vous sont pas ouverts (Pinel, Malraux, Censi-Bouvard etc..) de même que le prêt à taux zéro dont l’allocation dépend du montant de vos revenus. De manière logique, si vos revenus, notamment salariaux, ne sont pas perçus en France vous ne payez pas d’impôt sur le revenu et êtes donc dans l’impossibilité de bénéficier d’une aide vous permettant d’amoindrir ces impôts.

N’ayez pas l’impression de perdre quelque chose, bien au contraire. Nos impôts sont généralement beaucoup plus bas, il est de plus possible de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux adaptés aux non-résidents.

La Location meublée non professionnelle (LMNP)

Le régime de la LMNP est un dispositif fiscal. Les règles sont donc édictées par la loi de finances, et codifiées par le Code général des impôts.Pour bénéficier du statut LMNP, il faut tout d’abord répondre à la qualification de location meublée. Aux termes de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur, il s’agit de louer un logement suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. (Voir l’article sur notre site « Location meublée, quelles sont les règles à respecter. »)

Pour répondre aux exigences du statut de loueur non professionnel, il faut que les recettes annuelles soient inférieures à 23 000 € ou à 50% des revenus du contribuable. Elles doivent en outre être imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Il existe, comme l’imposition des revenus fonciers, une possibilité de déclarer ses revenus de manière réelle (déduction des charges liées à l’exploitation de votre bien) ou via le système micro-foncier (abattement forfaitaire de 50%).

Dans ce système de déclaration réel, ce dispositif LMNP permet de réaliser des amortissements mobiliers et immobiliers imputables sur le bénéfice d’exploitation, tout comme les charges de propriété qui se trouvent déduites des revenus locatifs (charges de copropriété & de gestion, intérêts d’emprunt, etc..).

Vous augmentez votre rentabilité en créant du déficit fiscal et pouvez amoindrir voire « gommer » la fiscalité de vos revenus immobiliers (l’imposition ne s’appliquant pas sur un déficit). Tout déficit créé étant reportable sur une période de 10 ans, ce même schéma peut se reproduire pendant plusieurs années.

La création de déficit foncier ou BIC

Un déficit fiscal pourra par ailleurs être créé à l’aide de l’organisation de travaux dont le montant sera lui aussi imputable à vos revenus en plus des charges déductibles. Il conviendra au niveau de travaux de bien suivre les règles de déduction en vigueur en fonction que votre bien sera loué

– nu (toutes les charges ne sont pas déductibles) ou – meublé : il n’y a pas de travaux non déductibles.

Il faut bien distinguer le meublé du foncier : le traitement des investissements (travaux, achat de meubles…) sont différents.

Certaines structurations dites elles même en « déficit foncier » peuvent aussi être une alternative intéressante dans le cadre d’une recherche d’optimisation fiscale avec là aussi des conditions particulières comme l’obligation suite à l’acquisition de louer son bien  pendant 3 ans par exemple.

 Gardez en mémoire qu’un déficit fiscal est reportable pour une période pouvant aller jusque 10 ans.

La nue-propriété

La nue-propriété vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier qualitatif avec des avantages financiers et fiscaux.
Il s’agit, pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété (« les murs ») d’un bien immobilier, l’usufruit (« l’exploitation ») étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur redevient plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée. Ainsi pendant une durée de 15 à 20 ans, l’usufruitier sera en charge de louer le bien mais aussi de percevoir les revenus locatifs.Vous investissez en toute sérénité puisque vous supprimez les contraintes d’entretien et de gestion locative pendant toute la période de démembrement.

La nue-propriété, c’est avant tout bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition de son bien et d’une rentabilité très probable par l’assurance d’une valorisation mécanique du bien (la reconstitution de propriété progressive) et d’une valorisation potentielle en fonction du marché immobilier. Enfin, la nue-propriété vous permet de limiter l’impact de l’impôt sur la plus-value puisqu’en cas de revente à terme celle-ci est calculée sur la base de la valeur de votre bien en pleine propriété le jour de son achat. En faisant ce choix, vous restez évidemment libre de vendre la nue-propriété de votre bien à tout moment sans perdre vos avantages économiques et fiscaux acquis.

 

Du point de vue juridique, l’investissement en nue-propriété, tel que décrit ci-dessus ne représente pas une « niche fiscale » et ne crée aucune imposition supplémentaire. En effet, durant la durée du démembrement, ce bien ne rentre pas dans votre patrimoine, il n’est donc pas soumis à l’impôt sur le patrimoine et n’est pas non plus sujet aux impôts locaux. Ne générant aucun revenu pour l’investisseur, l’impôt sur les revenus fonciers ne s’applique pas.

Notez que si vous optez pour l’achat via un crédit, les intérêt d’emprunt générés par ce dernier peuvent amoindrir vos revenus fonciers (revenus issus d’un bien loué nu, part de SCPI etc..)

La restructuration patrimoniale

 

Les solutions décrites dans ce papier ne sont bien sûr pas exhaustives, la situation patrimoniale de chacun étant unique. Pour les patrimoines existants mixant différents types d’investissements, et certaines fois plusieurs conventions internationales, il est souvent nécessaire de réaliser une étude fiscale et patrimoniale plus poussée afin de solutionner et optimiser au mieux la détention de vos actifs d’un point de vue fiscal voire successoral.

 

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