La nouvelle a fait la une de la presse immobilière ces dernières semaines : de nouvelles grandes villes françaises vont rejoindre le dispositif d’encadrement des loyers. Après Paris et Lille, ce sont Bordeaux, Montpellier et Lyon qui sont à présent concernées. Dans les faits, ces villes étaient déjà visées par un système plafonnement des loyers car qualifiées de « zones tendues ». Nous l’avions déjà évoqué dans un précédent article sur la révision des loyers. Pourquoi les municipalités ont-elles volontairement rejoint ce nouveau dispositif ? Principalement en raison du fort dynamisme de leur marché immobilier qui rend difficile le contrôle des loyers. C’est le revers de la médaille de leur attractivité. Les autorités locales ont donc décidé d’intervenir pour protéger les locataires de montants excessifs. Dès lors, qu’est-ce qui va changer pour vos biens immobiliers situés dans ces villes ?
Encadrement des loyers : de quoi parle-t-on ?
L’encadrement est un dispositif légal qui limite la hausse des loyers dans des zones déterminées. Deux dispositifs coexistent :
– Un premier : mis en place par la loi ALUR, qui délimite des zones « tendues » dans toute la France. Ce sont des zones urbanisées de plus de 50 000 habitants où on constate un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Sources : Territoire.gouv
– Un second : volontaire et expérimental, qui est prévu par la loi ELAN pour une durée de 5 ans. Il est actuellement en vigueur à Paris et Lille (Hellemmes et Lomme compris). Bordeaux et Montpellier (2022), Lyon (Villeurbanne inclus) (2021). Le gouvernement a donné son feu vert à la candidature de Marseille fin 2022, pour une application en 2023.
L’objectif de ces 2 lois est le même : faciliter l’accès au logement dans des secteurs où la demande de résidences est supérieure à l’offre. Généralement, les loyers y sont plus élevés, comme les prix à l’achat.
Pour mémoire, le dispositif de la loi ELAN avait été mis en place à Paris, puis rapidement invalidé par la justice en 2017. Deux ans plus tard, le législateur est revenu à la charge pour imposer à nouveau un plafonnement des loyers via un dispositif test, prévu pour une durée de 5 ans. C’est ce nouveau dispositif auquel les villes de Bordeaux, Montpellier et Lyon, viennent de souscrire volontairement.
L’encadrement ne veut pas dire que les augmentations de loyers sont interdites, mais elles sont réglementées. Il est possible pour un propriétaire de revaloriser, sous certaines conditions.
Quels biens sont concernés par l’encadrement des loyers dans ces nouvelles villes ?
Dans le cadre de la loi ELAN, sont concernés : tous les biens loués meublés ou vides, utilisés comme résidence ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), dont le bail a été signé ou renouvelé après la date d’entrée en vigueur de la loi dans la ville. Pour Paris, c’est le 1er juillet 2019, pour Lille, le 1er mars 2020. Le dispositif n’est pas rétroactif.
Sont exclus de l’encadrement de la loi ELAN : les logements HLM et conventionnés APL (et conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières de tourisme.
Point d’attention, si votre bien est situé dans une zone « tendue » : il est peut-être soumis aux règles d’encadrement définies par la loi ALUR. De manière générale, dans ces quartiers, le loyer du logement remis en location ne peut pas être augmenté. Il existe quelques dérogations à cette règle :
– S’il n’y a pas eu d’augmentation dans les 12 derniers mois ;
– Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration pour un montant au moins égal à la moitié du loyer de la dernière année (l’augmentation ne pourra dépasser 15% du coût réel des travaux) ;
– Si le loyer en cours est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché, (l’augmentation ne pourra dépasser 50% de la différence entre l’ancien loyer et le loyer au prix du marché).
Ne sont pas concernés les logements inoccupés depuis 18 mois et ceux mis en location pour la première. Dans ces cas, le loyer peut être fixé librement.
Comment calculer une augmentation de loyer encadré par la loi ELAN ?
Le calcul va se baser sur un indicateur de loyer médian fixé par arrêté préfectoral. Ce loyer médian varie en prenant en compte le type du bien, sa localisation et de l’année de construction de l’immeuble. Il ne s’agit donc pas d’un montant uniforme sur toute la ville, mais bien d’une évaluation détaillée, cohérente avec la réalité du marché.
Pour être légale, l’augmentation (hors charges) devra être comprise entre ce loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.
Exemple : pour un loyer de référence de 500 euros par mois, la variation devra être comprise entre 600 euros et 350 euros.
Il est possible d’appliquer un complément de loyer si votre bien propose des prestations exceptionnelles en comparaison avec les biens voisins, par exemple en termes de localisation ou d’équipement. Attention : pour demander ce complément de loyer, le montant du loyer doit déjà être égal au plafond légal (loyer de référence + 20 %).
Paris, Lyon et Lille ont mis en place des plateformes en ligne pour permettre de calculer et de vérifier facilement le montant de son loyer. Les modalités pour les autres villes sont encore en attente au moment où nous publions.
Voir le calculateur en ligne de la ville de Paris.
Voir le simulateur en ligne de la ville de Lille.
Voir le simulateur en ligne de la ville de Lyon et Villeurbanne.
Voir le simulateur de la ville de Montpellier.
Voir le simulateur de la ville de Bordeaux.
Comment procéder pour réévaluer son loyer ?
Le loyer peut être révisé une fois par an. Le bail le prévoit (clause de révision). Toute augmentation doit faire l’objet d’un accord entre le bailleur et le locataire. Ce dernier peut accepter la proposition, ou la refuser.
Premier cas de figure : le locataire refuse ou ne donne pas de réponse dans les délais impartis. Le bailleur ou le locataire peuvent faire appel à une Commission de Conciliation Départementale (CCD). Elle intervient en amont du juge pour trouver un terrain d’entente entre le bailleur et le locataire. Son intervention est gratuite. La Commission constatera l’absence d’accord entre les parties. À défaut d’accord trouvé via la Commission, le juge peut être saisi.
Deuxième cas de figure : le locataire accepte ou un accord est trouvé via la CDC, l’augmentation du loyer va se faire de façon progressive.
Quel contrôle pour l’encadrement des loyers ?
Il est évidemment impossible d’examiner l’ensemble des baux signés chaque année en France. Le contrôle ne s’effectue donc que dans le cas où le locataire signale de lui-même un abus. La demande locative étant forte, le contentieux entre locataire et bailleur au sujet du loyer reste rare. Dans les faits, les agences des grandes villes continuent de promouvoir des biens qui ne respectent pas l’encadrement, tout comme les sites immobiliers de particuliers en ligne.
C’est pourquoi les associations de consommateurs se sont emparés du sujet. L’association CLCV, Association nationale de défense des consommateurs et usagers, a récemment assigné Century 21 en justice, pour pratique commerciale trompeuse.
Quelles sont les sanctions pour un loyer trop élevé ?
Les sanctions sont principalement financières. En cas de conflit, le juge peut exiger du bailleur qu’il baisse le loyer et rembourse le trop-perçu au locataire. En cas de refus, les amendes encourues s’élèvent jusqu’à 5,000€ pour un d’un particulier et 15,000€ pour une personne morale.
Dans tous les cas, le bailleur recevra un avertissement et aura le temps de se mettre en conformité avant de voir la sanction tomber.
En conclusion, le plafonnement des loyers est la conséquence directe du fort dynamisme de l’immobilier dans les grandes villes françaises. L’offre de logement reste largement inférieure à la demande, ce qui pousse mécaniquement les prix des loyers vers le haut. Les dispositifs d’encadrement sont un frein aux abus. Ils sont certes contraignants, mais pour la majorité des biens mis sur le marché, ils laissent une marge de manœuvre pour le propriétaire bailleur. Ils permettent également de continuer à dégager un retour sur investissement intéressant.
Article mis à jour le 04/01/2023.
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