Ne pas préparer son projet, sous-estimer les charges, négliger la localisation du bien … Autant de points auxquels il faut faire attention afin de réaliser un bon investissement immobilier! Voici notre Top 7 des erreurs à ne pas commettre.
Piège N#1 : Ne pas préparer son projet
Un projet d’investissement, pour se dérouler de manière optimale doit être mûrement réfléchi et préparé.
D’expérience il vous sera très difficile d’avancer sur un marché que vous ne maîtrisez pas. Nul ne naît “Investisseur immobilier”, la phase d’information est donc primordiale.
Pensez avant de vous lancer à étudier :
– Votre situation civile : Investissez vous seul? à plusieurs?
– Le marché : Son historique et son évolution
– Les différentes structurations possibles : Investissement locatif (petite surface? Colocation? Immeuble de rapport?) / Nue-propriété? / etc…
– La fiscalité : Quelles sont les règles?
– Le budget à allouer : Quelle est ma capacité d’endettement, à quelles conditions la banque va-t-elle me financer mon projet ?
– Vos objectifs : Rentabilité ? / Patrimonial? / Prise de valeur ? / etc..
– Votre timing : Le marché immobilier étant très réactif, il conviendra de planifier une étude de biens à un moment où vous serez enclin à vous positionner
Piège N#2 : Écouter son coeur plutôt que sa raison
Investir dans un bien immobilier n’est pas anodin.
Gardez en tête que c’est un investissement et que vos locataires pourront avoir des besoins et envies différents des vôtres!
Mettre du coeur dans votre acquisition est compréhensible mais attention à ne pas être trop sentimental. Etudiez le bien sélectionné à la lumière de piliers rationnels.
Un certain nombre de critères doivent impérativement être pris en compte lors de votre achat : la situation géographique, la valorisation, la cible locative, la rentabilité, les charges à prévoir, les frais annexes, la fiscalité applicable, les conditions de financement, les assurances, etc..
Piège N#3 : Négliger l’importance de la localisation
Il est très coutumier de dire que la règle d’or pour réussir un investissement immobilier tient en trois mots : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cette règle va être déterminante pour l’atteinte de vos objectifs notamment de rentabilité et/ou de valorisation à terme.
Que vous soyez sécurisé par un quartier plus central ou au contraire attiré par un emplacement plus périphérique, le bien doit se trouver dans un environnement dynamique et être étudié autour de 5 grands piliers que sont :
1- Le bassin d’emploi et dynamisme économique
2- La proximité des écoles et du monde étudiant
3- La connectivité des transports
4- La tension locative de la zone
5- L’environnement (proche des commodités, des services, de la nature etc…)
Piège N#4 : Sous-estimer les charges
Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est important de déterminer votre budget prévisionnel. Cet exercice complexe nécessite la prise en compte de différents pôles de coûts :
– Le prix d’achat et les frais de notaire
– Les éventuels travaux et ameublement
– Les frais de financement (taux, assurance, garanties, courtage, frais de dossier)
– Les charges d’exploitation (frais de copropriété, taxe foncière, charge de gestion, de recherche de locataire, assurance PNO -Propriétaire non occupant-, …)
– Les dépenses périodiques (expert comptable, réfection, …)
– La fiscalité (des revenus, du patrimoine, …)
Budgéter et prévoir avant d’investir est primordial. Si ces charges vous effraient d’autres structurations telle que la Nue-Propriété vous permettront une détention plus fluide et aisée en prévision.
Piège N#5 : Avoir une vision court terme
Un investissement immobilier se pense sur la durée !
L’amortissement des frais d’acquisition, d’un prêt, la rentabilité locative ou la potentielle plus-value s’apprécient sur une échelle de temps moyen-long terme. Là où certains investisseurs cherchent à engranger des bénéfices rapidement grâce à des paris à haut-risque, le principal avantage de la pierre est justement de garantir un rendement stable et durable, sans être sujet à une grande volatilité.
Piège N#6 : Négliger les prestations et la gestion locative
Se retrouver sans locataire est le cauchemar de tout propriétaire !
Pour éviter de se retrouver dans cette situation, il est parfois indispensable de travailler avec une société de gestion locative qui s’occupera de scruter le marché et de trouver des locataires pour vous. En sus, la société de gestion garantira le paiement des loyers et la vérification des documents importants.
Nous vous recommandons de ne pas faire de petites économies sur les prestations de votre appartement. Un locataire qui se sent bien est un locataire qui se projette et qui reste. Ainsi une jolie cuisine équipée, un ameublement soigné avec un design actuel seront autant d’atouts qui faciliteront la locativité de votre bien
Si le fait de gérer un locataire vous rebute, gardez en tête que d’autres formes d’investissement immobilier sans souci de gestion existent telles que la Nue-Propriété ou les résidences de services.
Piège N#7 : Attendre le bien parfait
Le meilleur moment pour investir ? C’est maintenant !
Il n’est bien sûr pas question de se précipiter et d’acquérir le premier bien venu. Cependant, il vous faudra possiblement prioriser vos objectifs pour vous permettre de trouver une opportunité vous permettant de les atteindre.
Gardez en tête que les moutons à cinq pattes n’existent pas. Le marché est très dynamique et les bonnes opportunités s’attrapent et ne se créent pas. Comme dit l’adage : “N’attendez pas pour acheter l’immobilier, achetez de l’immobilier et attendez”.
Se poser les bonnes questions avant d’investir est primordial, faites confiance à Patrimolink pour vous guider dans votre investissement!
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