Pour commencer qu’est-ce qu’une résidence de services ?
Les résidences de services regroupent différents types de biens immobiliers gérés par un exploitant professionnel (le gestionnaire) qui assure un certain nombre de prestations tel que l’accueil, l’entretien, le ménage, la restauration, la sécurité… Elles incluent notamment :
- les résidences étudiantes
- les résidences seniors
- les résidences de tourisme,
- les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes),
- et les résidences d’affaires.
Les services proposés dans chacune des résidences sont alors adaptés à la cible de résidents par exemple, espaces de coworking ou laverie pour les résidences étudiantes, piscines et salle de fitness pour les résidences seniors…
Ces biens permettent à un investisseur d’acquérir un logement meublé et de le confier à un gestionnaire qui lui verse des loyers réguliers, généralement garantis contractuellement par un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans, indépendamment du taux d’occupation réel.
Le marché secondaire des résidences de services : définition et enjeux
Le marché secondaire désigne la revente d’un bien déjà exploité, par opposition au marché primaire, correspondant à une acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Acheter sur le marché secondaire signifie donc reprendre un bail commercial existant entre le propriétaire et l’exploitant, ce qui change la nature du risque et le potentiel de rentabilité.
Voici les avantages du marché secondaire
- Un rendement connu à l’avance : les loyers sont déjà en place.
- Une visibilité sur la gestion réelle : historique de paiement et vacance inexistante.
- Un gain de temps : bien immédiatement exploitable, des locataires sont parfois déjà en place.
- Des prix plus attractifs à l’achat : souvent plus bas que dans le neuf.
En revanche il faut aussi contrebalancer ces avantages avec les inconvénients qui incombent au marché secondaire et les précautions à prendre lorsqu’on étudie un projet :
- Bail restant plus court : bien analyser ce bail, sa solidité et sa durée restante pour se couvrir au maximum face aux changements potentiels. Certains actifs vendus en marché secondaire débutent d’ailleurs avec un nouveau bail ce qui sécurise les investisseurs.
- Travaux ou mise aux normes à prévoir : l’analyse des comptes rendus d’Assemblées Générales / gestion de la copro et ses derniers bilans est importante pour anticiper les travaux futurs de la copropriétés, ces derniers étant à la charge
de l’investisseur. - Fiabilité de l’exploitant à vérifier : c’est un point primordial lorsqu’on achète une résidence de services. La solidité financière du gestionnaire et sa renommée vont faire en sorte l’intérêt de l’opportunité
- Rentabilité parfois inférieure si l’exploitant renégocie les loyers : le gestionnaire peut parfois revoir à la baisse les loyers en les renégociant dans un futur bail pour s’aligner davantage avec la performance réelle de la résidence. Vérifier les conditions de renouvellement du bail commercial est donc également important.
Pour les investisseurs, ces différents éléments sont précieux. La stabilité des revenus locatifs et la fiabilité de l’exploitant sont effectivement essentielles.
Pourquoi investir sur le marché secondaire ?
Bénéficier d’une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP
L’investisseur bénéficie généralement du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), permettant :
- d’amortir le bien et le mobilier ;
- de réduire l’impôt sur les loyers ;
- et, dans certains cas, de récupérer la TVA sur le prix d’achat initial (si les conditions sont respectées).
Obtenir un rendement plus lisible
Contrairement à un achat sur plan, le revenu locatif réel est connu car contractualisé et il y a un historique de paiement.
Cela rassure les investisseurs qui recherchent une rentabilité stable comprise entre 4 à 6 % brut, selon la typologie (étudiant, senior, tourisme…) sans souci de gestion puisque cette dernière est déléguée. En somme le marché secondaire apporte une tranquillité d’esprit pour l’investisseur qui investit dans une résidence qui a déjà fait ses preuves !
Comment bien choisir une résidence de services sur le marché secondaire ?
Étudier le bail commercial
Le bail reste l’élément clé sur lequel se base l’investissement dans une résidence de services. Il faut vérifier :
- sa durée résiduelle,
- les conditions de renouvellement,
- les charges et travaux à la charge du bailleur (gros travaux envisagés dans la copropriété…),
et l’indexation du loyer qui peut suivre l’IRL (Indice de référence des loyers), l’IC (l’indice de construction) et il peuvent être par ailleurs plafonnés.
Analyser la solidité de l’exploitant
Recherchez un gestionnaire reconnu (Domitys, Nexity Studéa, Les Jardins d’Arcadie, Odalys, etc.). Un exploitant en difficulté financière peut entraîner une perte de revenus ou la fermeture de la résidence. Ce qui aura des conséquences évidentes pour l’investisseur (perte de loyers le temps de retrouver un autre gestionnaire …).
Étudier la localisation et l’attractivité
Même si le bien est géré, sa situation géographique reste cruciale :
- Proximité des transports, universités ou zones touristiques.
- Dynamisme économique et démographique local.
Il ne faut pas oublier qu’avant d’investir dans une résidence gérée, vous investissez d’abord dans un actif immobilier ! C’est souvent un point que négligent les investisseurs… Or en cas de difficulté financière extrême qui amènerait le gestionnaire à fermer la résidence, l’investisseur se retrouverait avec un actif « classique » et s’il doit le vendre autant que l’actif valle quelque chose et qu’il ait été acheté à un prix cohérent par rapport au marché !
Le processus d’achat sur le marché secondaire facilité grâce à Patrimolink
- Identifier les biens disponibles à la vente : Chez Patrimolink nous avons accès à tous les biens en résidences de services mis en vente d
- u marché secondaire. Nous faisons donc le tri des opportunités suivant votre cahier des charges.
- Analyser le dossier locatif (bail, bilans, loyers, charges) : les experts PATRIMOLINK vous aident à y voir plus clair dans les acteurs et les documents et analysent les baux commerciaux pour vous alerter sur les points importants.
- Vérifier la fiscalité applicable (LMNP, récupération de TVA, amortissements). Gardez en tête que sur le marché secondaire la plupart du temps vous achèterez un bien TTC mais la TVA vous sera reversée dans les 3 mois après la signature.
- Valider le financement si vous avez recou
rs à un prêt : certaines banques peuvent financer les résidences de services du marché secondaire. Elles se basent sur le prix de l’immobilier net hors taxe, hors meubles, hors honoraires pour déterminer à quelle hauteur elles peuvent vous financer. Bien noter que les meubles, frais de notaires et frais d’honoraires sont bien à la charge de l’acquéreur comme une vente classique et ne sont pas couverts par le prêt. - Passer par un notaire pour la signature de l’acte de vente. Pour vous simplifier encore davantage le process nous pouvons vous référer à des notaires spécialisés si vous le souhaitez.
Les risques à anticiper
- Renégociation du loyer par l’exploitant : les loyers sont contractualisés dans le bail commercial qui nous l’avons vue est ferme pendant une durée limitée. A l’issue de cette durée, l’exploitant peut vouloir renégocier les éléments du bail en cours dans un nouveau bail. Gardez en tête que légalement vous pouvez refuser l’évolution du bail demandée par le gestionnaire et confirmer une tacite reconduction du bail en cours.
- Durée résiduelle courte du bail : pour palier les risques de renégociation du bail par l’exploitant, il est important de regarder combien d’années résiduelles restent dans le bail actuel. Plus l nombre est élevé moins le risque pour l’investisseur est grand.
- Difficultés financières du gestionnaire : la « due diligence » à faire sur le gestionnaire est un point à ne pas prendre à la légère puisque cela peut avoir des conséquences négatives sur votre investissement… Bien que les rentabilités faciales soient souvent alléchantes, les risques pour vous investisseurs seront logiquement d’autant plus élevés.
- Valeur de revente limitée dans un marché de niche : les résidences de services sont avant tout un produit de rendement et non pas un produit de prise de valeur c’est une réalité à garder en tête en cas de revente de votre bien. Mais il ne faut toutefois pas négliger le prix du foncier à l’achat dans votre équation car vous achetez avant tout de l’immobilier. Le prix du foncier doit donc être cohérent par rapport à un prix marché.
Un audit préalable fait par un professionnel reste donc essentiel avant tout investissement dans le marché secondaire des résidences de services. Chez Patrimolink nous connaissons parfaitement ce type de structuration et vous conseillerons au mieux pour que votre investissement soit un succès.
Quelle rentabilité espérer dans ce type de produit ?
La rentabilité moyenne sur le marché secondaire des résidences de services varie entre :
- 4 % à 5 % brut pour les résidences seniors et étudiantes,
- 5 % à 6 % brut pour les résidences de tourisme ou d’affaires qui sont dans les faits un peu plus risqués (crises sanitaires, moins de demande locative …)
Le rendement net dépendra du régime fiscal choisi et des frais d’entretien de la résidence. L’historique des charges est ainsi important à prendre en compte pour se projeter sur une rentabilité nette cohérente.
Les résidences de services du marché secondaire : un placement à rendement stable, mais sélectif
Investir dans une résidence de services sur le marché secondaire constitue une opportunité intéressante pour les investisseurs prudents recherchant :
- une rente locative sécurisée,
- un cadre fiscal avantageux,
- et un investissement sans gestion quotidienne.
Cependant, le succès repose avant tout sur un audit rigoureux du bail et du gestionnaire. Pour les expatriés qui souhaitent investir sereinement en France, ce type d’actif mérite clairement une place dans une stratégie patrimoniale réfléchie.
Chez Patrimolink, nous accompagnons nos clients dans cette analyse fine, pour identifier des opportunités intéressantes correspondant à des objectifs de rendement et de sécurité. Si vous êtes intéressés d’en savoir plus n’hésitez pas à nous contacter.
Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, PATRIMOLINK ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.
