Révision de loyer et cessation de bail: Quelles sont les règles?

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Article publié le 26 Février 2020

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Dans quels cas puis-je résilier le bail de location de mon locataire et à quel moment ? Sous quelles conditions puis-je augmenter le loyer en vigueur? La résiliation d’un bail de location ainsi que la révision d’un loyer sont des démarches qui ne doivent pas être prises à la légère puisqu’elles sont fortement encadrées par la loi. Nous vous proposons un petit décryptage de la règlementation en vigueur sur ce sujet. 


Les conditions de résiliation d’un bail de location

Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, certaines règles sont à prendre en compte pour résilier un bail de location. Les locations meublées et les locations nues sont soumises aux mêmes règles avec quelques nuances sur les délais de préavis.

Locataire comme propriétaire bailleur devront donner congé et respecter un délai de préavis. Le locataire peut résilier son bail à tout moment avec un préavis, tandis que le propriétaire bailleur ne peut le faire qu’à l’échéance du bail.  Pour ce faire, il suffit d’envoyer le préavis par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de préavis prendra effet à compter de la réception de la lettre recommandée, de la notification de l’huissier ou de la remise en main propre.

1 – Pour le propriétaire

Dans le cadre d’une résiliation de bail à l’initiative du propriétaire, les délais de préavis sont les suivants:

Il est à noter que le propriétaire bailleur peut résilier le bail uniquement pour les raisons suivantes  :

Attention toutefois aux locataires dit protégés qui bénéficient d’une protection supplémentaire notamment les personnes âgées de 65 ans ou plus au terme du bail ayant des ressources inférieures à certains plafonds déterminés par arrêté.

2 – Pour le locataire

Contrairement au priopriétaire qui ne peut donner congé au locataire qu’à écheance du bail et qui doit justifier sa décision, le locataire peut résilier son bail à tout moment et sans motivation. La loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, régit les rapports entre propriétaires et locataires . L’article 12 permet au locataire de « résilier le contrat de location à tout moment », à condition de respecter un préavis dont les délais légaux sont les suivant:

Depuis la loi dite « Macron » du 6 août 2015, tous les contrats de location vide bénéficient de tous les motifs de préavis réduit prévus par la loi « Alur », quelle que soit leur date de signature. Ainsi, le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois dans les cas suivants:

Quand et sous quelles conditions puis-je augmenter le loyer de mon locataire ?

La révision des loyers dans le cadre d’un bail de location est très réglementée. Il est donc fortement recommandé de bien se renseigner avant de s’engager dans une telle démarche. La révision du loyer peut se faire selon trois cas de figures :

1 – En cours de bail

Le loyer peut être révisé à l’initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat que si une clause de révision le prévoit expressément dans le contrat. A partir de la date prévue dans le bail, le bailleur a un an pour faire sa demande de révision auprès de son locataire. Le nouveau loyer s’appliquera à parti du jour de la demande.

Il peut également être majoré à la suite de travaux de rénovation réalisés par le bailleur. L’accord du locataire est alors nécessaire pour augmenter le loyer. Dans ce cas, une clause du bail (ou un avenant) doit indiquer le montant de l’augmentation du loyer après l’achèvement des travaux.

L’augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. L’article 17 c de la loi du 6juillet 1989 exige, en effet, que le nouveau loyer soit fixé « par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Le bailleur devra alors apporter la preuve que son loyer est « manifestement sous-évalué ».

La révision annuelle se calcule selon la méthode suivante :

La révision du loyer ne se fait pas de façon automatique et n’est pas obligatoire.

2- Réévaluation du loyer lors d’un renouvellement du bail

Au moment du renouvellement du bail, le bailleur peut proposer une augmentation du loyer que si ce dernier est manifestement sous-évalué.

Pour cela, le bailleur peut proposer au locataire au moins six mois avant la fin du bail (rappel de la durée des baux locatifs : 3 ans pour une location vide, 1 an pour une location meublé) un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables selon l’IRL en adressant sa proposition par courrier remis en main propre, lettre recommandée ou notification par un huissier.

Sa proposition doit citer l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989 et contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer : 

L’augmentation se décide alors par accord entre le locataire et le bailleur ou par décision du juge :

Bon à savoir : Les CDC (Commissions Départementales de Conciliation) sont des organismes qui aident les bailleurs et locataires à trouver une solution à leur litige sans recourir à la justice. Elles interviennent gratuitement. Pour consulter la liste des CDC, cliquez ici 

3- Fixation du loyer lors de la mise en location du logement

Les modalités de fixation des loyers varient en fonction de la situation géographique du bien en location.

La fixation du loyer en zone tendue :

Est zone tendue,« les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social »

En zone tendue, la fixation le montant du loyer est encadrée. Le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire.

Pour savoir si mon logement est en zone tendue, cliquez ici

Le loyer peut être fixé librement uniquement si le logement :

Le loyer peut être réévalué lors de la relocation :

À titre expérimental pour une période 5 ans, certaines communes peuvent mettre en place un encadrement complémentaire des loyers par l’instauration de plafonds. Dans ce cas, le loyer ne peut pas être supérieur à la fois:

A ce jour seules 4 villes appliquent ce dispositif : Paris (75) à partir du 1er juillet 2019, Lille/ Hellemmes/Lomme (59) à partir du 1er mars 2020. Vous pouvez retrouver les montants des plafonds appliqués sur le site dédié à l’encadrement des loyers à Paris.

Pour connaitre les loyers de référence pour un logement situé à Paris : Cliquez ici 

Pour connaitre les loyers de référence dans la région Lilloise : Cliquez ici

La fixation du loyer en zone détendue :

En zone détendue où la pression locative n’est pas forte, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire.

 

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Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.

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