Tout savoir sur la copropriété

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« Bien s’informer est la clé de la réussite ! » La copropriété est un élément important dans l’acquisition d’un bien. Charges de copropriété, éventuels travaux à venir, honoraires syndic, gestion des comptes ainsi que le règlement de copropriété fixant les droits et les obligations de chaque copropriétaire et locataire sont autant d’éléments à prendre en considération. Avant de signer, il est donc nécessaire de regarder de près ces éléments qui, s’ils s’avéraient être défavorables, pourraient vite venir détériorer votre rentabilité !


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La copropriété en France représente1/3 des logements

Contrairement aux immeubles de rapport ou maisons individuelles dont la propriété est unique, en 2018, les logements en copropriété représentaient 9.7 millions de logements soit près de 30% du parc total français (+10% environ par rapport aux années 80). La copropriété est un phénomène plutôt urbain puisque près des 2/3 des logements en copropriété se trouvent dans les agglomérations de plus de 200’000 habitants. La quasi-totalité des logements en copropriété sont d’ailleurs des appartements.

Qu’est-ce que la copropriété ?

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définie la copropriété comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. ». Le terme d’immeuble s’entend au sens large et regroupe aussi bien les immeubles que les maisons (domaine en copropriété par exemple). Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.

Dans une copropriété, on distingue les parties privatives des parties communes. Chaque lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

Les parties privatives

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire qui en a également l’usage exclusif.

Les parties communes

A contrario les parties communes sont à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. D’après l’article 3 de la loi du 10 juillet 65 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont réputées parties communes :

  • Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès,
  • Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs,
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
  • Les locaux des services communs,
  • Les passages et corridors.

En principe, c’est le règlement de copropriété qui détermine et fixe les règles des parties communes.

Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble

Le règlement de copropriété

Tout immeuble fonctionnant en copropriété doit obligatoirement avoir un règlement de copropriété.   Le règlement de copropriété, aussi appelé règlement intérieur, est le document de référence d’une copropriété. Il fixe les règles de vie, détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Il organise donc la vie de la copropriété.

Le règlement intérieur indique la répartition des lots, les conditions d’utilisation des parties communes et des parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.

Ainsi, lorsque vous faites l’étude des documents de copropriété, lisez bien le règlement de copropriété qui pourrait contenir des points importants. Certains règlements sont parfois très stricts et interdisent de posséder un animal de compagnie ou de louer son logement pour de courtes durées ou en colocation par exemple.

L’état descriptif de division

L’état descriptif de division est le second document essentiel constitutif d’une copropriété. Il peut être inclus dans le règlement intérieur ou faire l’objet d’un document annexe.

Il établit un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. Le notaire de la copropriété le fait publier à la conservation des hypothèques.

Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l’usage du lot est indiqué. Figure aussi dans ce document la répartition des tantièmes de copropriété, cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots.

Le carnet d’entretien de l’immeuble

Le carnet d’entretien de l’immeuble est obligatoire depuis 2010. Il permet d’assurer le suivi des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble et des travaux importants qui ont été effectués comme un ravalement des façades, le remplacement d’un ascenseur, ….

Il est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d’un lot de la copropriété. Il est très important à consulter afin de jauger des travaux potentiels des communs à venir pouvant être coûteux et entamer votre rentabilité présumée.

La fiche synthétique de copropriété

Depuis le 1er janvier 2017, le syndic a pour nouvelle mission d’établir une fiche synthétique de la copropriété. L’entrée en vigueur de cette nouvelle disposition a été progressive et est actuellement obligatoire dans toutes les copropriétés. Ce document présente succinctement la copropriété et est communiqué obligatoirement à tout acquéreur potentiel d’un lot de la copropriété. La fiche doit ainsi mentionner : L’identification de la copropriété, l’identité du syndic, l’organisation juridique de la copropriété, les caractéristiques techniques de la copropriété, les équipements de la copropriété, les caractéristiques financières de la copropriété.

En cas de vente d’un lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, ces 4 documents relatifs à l’organisation de l’immeuble doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut à l’acte authentique de vente.

Qu’est-ce que le syndicat de copropriété ou syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat de copropriété aussi appelé syndicat des copropriétaires est constitué par l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est un membre de droit du syndicat et le syndicat est constitué automatiquement, sans formalités. Il y a des copropriétaires dès lors qu’il y a copropriété et il y a syndicat de copropriétaires dès lors qu’il y a des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires est un organe de contrôle, d’assistance et de consultation : il assure l’administration et la conservation de l’immeuble par l’intermédiaire du syndic. Le syndic de copropriété est la personne mandatée par le syndicat des copropriétaires qu’il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat qu’il conseille, assiste et informe. Il est également en charge du carnet d’entretien. C’est aussi lui qui établit et modifie le règlement intérieur. Il peut également agir en justice. Ne pas confondre syndicat avec syndic, qui lui est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions qui seront exécutées par le syndic à qui est confiée la gestion de la copropriété.

L’assemblée générale (AG) des copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires (c’est-à-dire le syndicat de copropriété) devant permettre de prendre les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale nomme le conseil syndical et le syndic, elle se réunit au moins une fois par an.

2 types de syndic : Professionnel ou Bénévole

Un Syndic Professionnel : Les copropriétaires auront plutôt tendance à privilégier un syndic professionnel dans les copropriétés comportant un plus grand nombre de lots ou dont la gestion engendre plus de tâches à accomplir.

Le coût de gestion est plus élevé mais il peut être compensé par un effet de levier grâce à la réalisation d’économie d’échelle. Les syndics professionnels ont un pouvoir de négociation plus large auprès de leurs fournisseurs : extincteurs, nettoyage des parties communes, frais de personnel, matériel et produits de nettoyage… En effet, ces frais de gestion sont alors partagés par le nombre total de copropriétaires qui est en général assez élevé dans les grandes copropriétés.

Un Syndic Bénévole : Ce sont en général des copropriétés de petite taille qui opte pour un syndic bénévole. La moitié des syndics bénévoles gèrent des ensembles de moins de 10 lots. Les fonctions de syndic d’une copropriété ne sont pas obligatoirement exercées par un professionnel. Les copropriétaires peuvent ainsi choisir de faire appel à l’un d’entre eux pour exercer les fonctions de syndic bénévole.

Cela se fait souvent dans un but économique afin de réduire les charges. Cela permet de ne pas payer d’honoraires de syndic professionnel, qui sont en général assez élevés. Aussi, cela peut permettre parfois une meilleure maîtrise des coûts. Le syndic bénévole peut alors avoir la volonté de gérer au plus près la copropriété car celui-ci se trouvant personnellement concerné par les services qu’il fournit, la demande des devis, les travaux qu’il met en œuvre et les frais qu’il débourse.

Evidemment, cela peut aussi avoir des inconvénients. Le professionnalisme et les capacités de gestion du syndic bénévole peuvent être remis en question (comptabilité par exemple).

Les syndics bénévoles n’ont pas l’obligation de détenir une   carte professionnelle et une assurance. Le copropriétaire qui assume la charge de syndic bénévole est alors susceptible de voir sa responsabilité engagée.

Quel est le rôle des syndics de copropriété ?

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est élu par les copropriétaires en assemblée générale pour une durée maximum de 3 ans renouvelable. Il représente la copropriété et il est notamment en charge de la gestion administrative des parties communes et de la gestion financière de la copropriété. Il est également responsable du bon entretien de l’immeuble et de l’application des décisions prises lors des AG. Dans l’exercice de ses fonctions, le syndic de copropriété est assisté et contrôlé par un conseil syndical.

Les missions principales du syndic consistent à :

  • Organiser les assemblées générales au moins une fois par an et rédiger les comptes-rendus et procès- verbaux
  • Tenir à jour les carnets et documents légaux (liste des copropriétaires, carnet d’entretien de l’immeuble, règlement intérieur, état descriptif de division etc.)
  • Effectuer les menues réparations et les travaux d’entretien courant
  • Assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale (demande de devis, travaux etc.)
  • Gérer le personnel de la copropriété (gardien, concierge, jardiniers etc.)
  • Faire respecter le règlement de copropriété
  • Mettre en place et surveiller les travaux
  • Procéder aux appels de fonds (charges de copropriétés)
  • Tenir les comptes (la comptabilité)
  • Relancer les mauvais payeurs
  • Représenter la copropriété en justice si besoin

Depuis Juin 2020, le rôle du syndic depuis Juin 2020 a évolué pour fluidifier l’organisation. Voir notre article Réforme de la copropriété 2020 : de bonnes nouvelles pour les non-résidents !

Les assemblées générales à distance : Quelles solutions ?

Une fois par an minimum, le syndic doit convoquer une assemblée générale (AG) de copropriété. À cette occasion, il établit l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec la collaboration du conseil syndical. L’assemblée générale a pour but de réunir une fois par an et plus si nécessaire tous les propriétaires d’un immeuble afin de prendre de décisions concernant la copropriété.  Les AG sont importantes et essentielles pour avancer sur les projets liés au bon fonctionnement et à une gestion optimale de la copropriété.

Or pour de nombreux copropriétaires, il est souvent difficile d’assister à l’assemblée générale annuelle en raison de leur agenda ou de leur situation géographique éloignée. Il arrive que dans certains cas le taux d’absentéisme est tellement élevé qu’il devient difficile de tenir une AG dans de bonne condition et de prendre des décisions.

Le 27 Juin 2019, un décret a permis aux copropriétaires d’assister aux AG par audio ou vidéo conférence ou par tout autre moyen électronique équivalent. Le but de cette mesure était d’éviter l’absentéisme de plus en plus fréquent des copropriétaires qui empêche le vote de certaines décisions parce que le quorum nécessaire n’est pas atteint. Ainsi où qu’ils soient, sans frais, chaque copropriétaire pourra se connecter et participer activement à son AG à distance. Un décret autorisant les votes par correspondance, à également vu le jour le 1er Juin 2020 facilitant grandement cette étape, notamment pour les non-résidents.

Lire aussi notre article sur: Réforme de la copropriété 2020 : de bonnes nouvelles pour les non-résidents!

Quelles sont les modalités?

– Le syndic ou le conseil syndical transmettent un devis à l’assemblée générale. Les copropriétaires sont par la suite soumis à un vote préalable afin d’obtenir leur accord et pour décider des moyens et supports techniques permettant la participation à distance (ce vote est temporairement suspendu jusqu’au temporaire jusqu’au 31 Janvier 2021 dû à la situation sanitaire actuelle).

– L’identité du copropriétaire qui intervient à distance devra également être garantie. Le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée à distance doit en informer le syndic trois jours au plus tard avant la tenue de la réunion. Ce délai permet au syndic d’échanger avec le copropriétaire, de lui indiquer, par exemple, la marche à suivre pour se connecter à la conférence et de noter sur la feuille de présence cette participation à distance.

Il existe aussi la méthode plus traditionnelle, qui consiste à donner son pouvoir à la personne de son choix pour se faire représenter lors de l’assemblée générale.

Petite ou grande copropriété ? Quels avantages/inconvénients ?

On nous demande souvent s’il est mieux d’investir sur des petites ou grandes copropriétés. Au delà de la qualité intrinsèque du bien ou du charme de petites bâtisses, il existe quelques données factuelles à considérer

 

 

En conclusion, gardez bien en tête qu’au delà du bien acheté, il est primordial de regarder de très près avant de faire son choix la copropriété dans lequel il est inclus afin d’éviter les mauvaises surprises et frais importants.

Les charges de copropriété sont un montant à ne pas négliger et à inclure dans la liste de vos charges afin de bien calculer votre rentabilité nette.

Regardez donc avec grande attention :

– Le carnet d’entretien de l’immeuble

– Les charges de copropriétés/ appels de fonds

– Le compte rendu des assemblées générales

– Le travaux (réalisés et à venir) de la copropriété / dégâts / litiges

– Les droits et devoirs des copropriétaires/ règlement intérieur

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Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.